Новорязанское ш., 57 км от МКАД
Буран СНТ, Раменский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 56 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 680 тыс. → дом ≈2,12 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,83 млн / целевая ≈3,45 млн / пессимист. ≈3,07 млн → от пессимистичной прибыль −614 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; свет — есть.
До ст. Барыбино ≈20,1 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №676
Рейтинг 19/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 268 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 680 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 120 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 286 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Агашкино д. | 46 сот. | 11 900 000 | 258 696 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Маяк СНТ | 6,3 сот. | 800 000 | 126 984 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Агашкино д. | 23 сот. | 4 370 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Агашкино д. | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Агашкино д. | 13,8 сот. | 1 500 000 | 108 696 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Агашкино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Агашкино д. | 20 сот. | 3 800 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Агашкино д. | 23 сот. | 5 520 000 | 240 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Экология СНТ | 24 сот. | 1 800 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Строитель СНТ | 6,1 сот. | 1 500 000 | 245 902 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 352 / 54 003 / 89 552 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 832 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 640 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 449 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 066 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -614 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Большое Ивановское д. да: «ванная» + «отделке» | 71,2 м² | 6 сот. | 3 845 000 | 54 003 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Нестерово д. да: «санузел» + «теплые полы» | 71 м² | 5,9 сот. | 3 575 000 | 50 352 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Рыболово Парк КП да: «санузел» + «отделкой» | 67 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 89 552 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 800 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 800 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0024911. Продается дом с участком в СНТ Буран. Дом деревянный двухтажный площадью 70 кв. метров. Дом без отопления для летнего использования. Доступное электричество 10 кВт. В доме полностью выполнено электроснабжение с розетками и