Дмитровское ш., 94 км от МКАД
Дубна СТ, Дубна гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 05.04.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 64 %
Земля ≈152 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 915 тыс. → дом ≈785 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 49 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,74 млн / целевая ≈3,37 млн / пессимист. ≈3 млн → от пессимистичной прибыль ≈150 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Дубна ≈2,9 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6758
Рейтинг 33/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 4.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 152 430 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 915 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 785 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 214 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дубна СТ | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубна СТ | 13 сот. | 1 950 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубна СТ | 21 сот. | 2 500 000 | 119 048 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубна СТ | 12,8 сот. | 2 500 000 | 195 312 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубна СТ | 7,5 сот. | 3 600 000 | 480 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубна-2 СНТ | 6,2 сот. | 3 000 000 | 483 871 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубна СТ | 20 сот. | 5 500 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 6,2 сот. | 1 150 000 | 185 484 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Ратмино д. | 14,4 сот. | 2 300 000 | 159 722 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ратмино д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 375 / 69 697 / 110 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 744 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 557 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 370 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 995 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 150 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Дубна СТ | 66 м² | 7,6 сот. | 4 600 000 | 69 697 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубна СТ | 64 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 51 562 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубна СТ | 80 м² | 8 сот. | 8 350 000 | 104 375 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 80 м² | 8 сот. | 3 950 000 | 49 375 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 50 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | 52 м² | 5 сот. | 3 600 000 | 69 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Восход СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Репка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2025 | 2 400 000 | история площадки |
| 02.05.2025 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.06.2025 | 2 299 000 (−51 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 1 999 999 (−299 001) | история площадки |
| 31.03.2026 | 1 700 000 (−299 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток, Кимрский муниципальный округ, Снт "Надежда", уч. 11а. На участке расположен двухэтажный дом из белого кирпича 6*6 м. Имеется небольшая пристройка к дому. Колодец. Электричество. Теплица 2,5*4 м. Плодовые деревья: Яблони, Вишня, Груша. Кустарники: смородина, ежевика. Один собственник, документы готовы к продаже. Торг.