Дмитровское ш., 97 км от МКАД
Репка СНТ, Дубна гор. округ
Дача 68 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 27.03.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 58 %
Земля ≈146 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 875 тыс. → дом ≈1,82 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 33 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,21 млн / целевая ≈2,89 млн / пессимист. ≈2,57 млн → от пессимистичной прибыль −1,09 млн ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Большая Волга ≈6,1 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6757
Рейтинг 12/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 145 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 875 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 825 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 838 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Репка СНТ | 18 сот. | 2 500 000 | 138 889 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Репка СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Репка СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Репка СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Репка СНТ | 5,2 сот. | 1 450 000 | 278 846 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Восход СНТ | 18 сот. | 2 249 000 | 124 944 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Репка СНТ | 3 сот. | 700 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Восход СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Репка-2 СНТ | 4 сот. | 1 800 000 | 450 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Восход СНТ | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 48 432 / 85 714 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 208 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 048 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 887 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 566 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 089 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Репка СНТ | 61,9 м² | 6 сот. | 7 950 000 | 128 433 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Восход СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 41 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Репка СНТ | 76 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 52 632 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Восход СНТ | 88 м² | 4 сот. | 4 300 000 | 48 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Весна СНТ | 60 м² | 4,5 сот. | 2 130 000 | 35 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Заря СНТ | 49 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 85 714 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | 50 м² | 5,2 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.9 км | 50 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача на Иваньковском водохранилище.