Дмитровское ш., 97 км от МКАД
Репка СНТ, Дубна гор. округ
Дом 60 м², участок 6,6 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 28.09.2025.
Рейтинг 56/100 · уверенность 59 %
Земля ≈146 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 963 тыс. → дом ≈837 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,58 млн / целевая ≈4,12 млн / пессимист. ≈3,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈935 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Большая Волга ≈6,5 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6753
Рейтинг 56/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 68 % | 31.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.2 |
| участок | 5 | 24 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 145 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 963 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 837 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Репка СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Репка СНТ | 18 сот. | 2 500 000 | 138 889 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Репка СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Репка СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Восход СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Восход СНТ | 18 сот. | 2 249 000 | 124 944 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Репка СНТ | 5,2 сот. | 1 450 000 | 278 846 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Восход СНТ | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Репка СНТ | 3 сот. | 700 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Репка-2 СНТ | 4 сот. | 1 800 000 | 450 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 297 / 71 591 / 131 111 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 581 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 352 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 123 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 665 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 935 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | 62,5 м² | 9 сот. | 11 500 000 | 184 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Мичуринец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Репка-2 СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Репка-2 СНТ | 45 м² | 4 сот. | 5 800 000 | 128 889 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 45 м² | 4 сот. | 5 900 000 | 131 111 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 76 м² | 4,2 сот. | 12 200 000 | 160 526 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 42,9 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 67 599 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | Весна СНТ | 66 м² | 4,2 сот. | 4 500 000 | 68 182 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Дубна СТ | 51,2 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 29 297 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2025 | 2 199 000 | история площадки |
| 05.10.2025 | 2 099 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.11.2025 | 2 090 000 (−9 000) | история площадки |
| 25.03.2026 | 2 190 000 (+100 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 2 000 000 (−190 000) | история площадки |
| 03.05.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Всем добрый день. К продаже предлагаю участок с домиком. Дом утеплен, обшит снаружи сайдингом. Первый этаж отделан, второй требует отделки. Прекрасное тихое уютное место. Участок ровный. Рядом грибные леса и московское водохранилище. Кадастровый номер. 69:14:0242333:14.