Дмитровское ш., 99 км от МКАД
Децима СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 80 м², участок 7 сот., каркас, 2021 год.
Цена 3,49 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 04.06.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 60 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 220 тыс. → дом ≈3,27 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 20 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,53 млн / целевая ≈4,08 млн / пессимист. ≈3,63 млн → от пессимистичной прибыль −640 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Власово ≈6,1 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6743
Рейтинг 10/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 20 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.2 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 492 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 220 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 270 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Земляне СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 18,9 сот. | 700 000 | 37 037 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Таволга СНТ | 11,8 сот. | 600 000 | 50 847 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Олимп СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нива СНТ | 5 сот. | 350 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нива СНТ | 14 сот. | 415 000 | 29 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нива СНТ | 15 сот. | 180 000 | 12 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нива СНТ | 7 сот. | 200 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нива СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 520 / 50 674 / 90 296 |
| цена объекта | 3 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 966 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 534 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 307 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 081 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 627 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -639 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.8 км | Запрудня пгт | 74,2 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 90 296 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Дружба СНТ | 66,6 м² | 6,3 сот. | 1 300 000 | 19 520 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Слободищево д. | 90 м² | 7,5 сот. | 6 500 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Новоникольское с. | 103 м² | 9,6 сот. | 3 000 000 | 29 126 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 490 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 490 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная, светлая дача! Дом 80 кв. м. На первом этаже большая комната гостиная (спальня) с кирпичной печкой, маленькая уютная оборудованная кухня, столовая. На втором этаже просторная спальня и небольшое помещение (можно разместить гостей). В 2021 году в доме сделан капитальный ремонт по каркасной технологии с использованием современных и качественных материалов (утеплитель мин.вата ISOROC 150 мм по кругу, мембрана; пароизоляция; соединительная лента DELTA, стены из качественной имитации бруса, лак для стен Тиккурила, черновой пол ЦСП, чистовой - ламинат, новая электрика, сантехника). Вся мебель покупалась в ИКЕА специально для этого дома. Септик ЕВРОЛОС. Центральный летний водопровод, так же колодец с технической водой всё заведено в дом и может переключаться в зависимости от сезона. Ровный, ухоженный участок. Второй от леса. Бетонные (с плиткой) дорожки и отмостки у дома и бани, а так же залита бетонная плита под стоянку автомобиля. Забор по всему периметру участка из качественного евроштакетника 0.45 мм. Grand Line. Так же на участке парник и сарай для инструментов и постройка под баню (с уже сделанной душевой) с открытой террасой. Тихое СНТ с выходом в лес (грибные места), чистейший воздух, хорошие соседи!