Дмитровское ш., 69 км от МКАД
Дядьково д., Дмитровский гор. округ
Дом 120,3 м², участок 5,5 сот., дерево, 2023 год.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2,49 млн; первая цена 2,49 млн ₽ от 13.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 48/100 · уверенность 67 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 545 тыс. → дом ≈1,1 млн ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈2,21 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,17 млн / целевая ≈4,65 млн / пессимист. ≈4,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈526 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: скважина; свет — по границе; в описании: септик (по описанию).
До ст. Орудьево ≈4,5 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6740
Рейтинг 48/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 29 % | 12.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 545 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 105 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 185 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дядьково д. | 6 сот. | 627 000 | 104 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дядьково д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дядьково д. | 19 сот. | 2 400 000 | 126 316 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дядьково д. | 24 сот. | 2 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дядьково д. | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дядьково д. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дядьково д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дядьково д. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дядьково д. | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дядьково д. | 10 сот. | 790 000 | 79 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 206 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 454 / 46 154 / 67 010 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 169 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 911 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 652 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 135 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 526 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Княжево поле КП | 118 м² | 6 сот. | 9 800 000 | 83 051 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 7 Участок пос. | 108 м² | 4 сот. | 4 900 000 | 45 370 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Теплотехник СНТ | 120 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Радуга СНТ | 100 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Радуга-7 СНТ | 97 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 67 010 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Насадкино д. | 130 м² | 7 сот. | 6 300 000 | 48 462 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Насадкино д. | 130 м² | 7 сот. | 4 999 000 | 38 454 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Родник СНТ | 100 м² | 8 сот. | 850 000 | 8 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Надмошье д. | 100 м² | 8 сот. | 12 000 000 | 120 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Дружба-6 СНТ | 104 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 46 154 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.04.2026 | 2 490 000 | история площадки |
| 16.04.2026 | 1 990 000 (−500 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 1 750 000 (−240 000) | история площадки |
| 31.05.2026 | 1 650 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2 этажный недостроенный дом 120,3 м2 на участке 5,5 соток. Фундамент свайно- винтовой, брус 150/200, наружные стены брус 145/190 профилированный , естественной влажности. Крыша металлочерепица. Дом расположен в живописном месте, рядом лес, пруд , идеальное место для загородной жизни. Хорошая транспортная доступность, рядом остановка общественного транспорта. Можно рассмотреть под бизнес, сдача посуточно или для себя. Рядом горнолыжные курорты, на машине 15-20 мин. Коммуникации: электричество по границе участка, столб есть. Вода скважина , канализация- септик. Один взрослый собственник. Документы готовы к сделке. Без обременений .