Дмитровское ш., 45 км от МКАД
Малахит СТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 73 м², участок 10 сот., 2008 год.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 13.04.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 58 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,19 млн → дом ≈1,61 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 106 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 111 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,11 млн / целевая ≈7,3 млн / пессимист. ≈6,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,75 млн ₽, маржа 42 %, ROI 73 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Берёзки-Дачные ≈10,5 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6738
Рейтинг 70/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 622 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 186 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 614 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 110 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Муравей СНТ | 7,2 сот. | 950 000 | 131 944 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вишенка СНТ | 13 сот. | 1 900 000 | 146 154 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кочергино-2 СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Химки СНТ | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кочергино-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колосок СНТ | 15 сот. | 2 543 210 | 169 547 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вита-ТЭЦ-21 СТ | 24 сот. | 3 300 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кочергино СНТ | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Менделеево СНТ | 6 сот. | 770 000 | 128 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юбилейный СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 105 740 / 111 111 / 114 675 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 107 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 702 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 296 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 486 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 746 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 73 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Рождественский Лес КП да: «санузел» + «отделкой» | 72 м² | 9 сот. | 8 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Удино парк КП да: «ванная» + «тёплые полы» | 66,2 м² | 10 сот. | 7 000 000 | 105 740 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Есипово д. да: «ванных» + «ремонт» | 80 м² | 11 сот. | 14 500 000 | 181 250 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Дмитровка Светлая КП да: «санузел» + «отделку» | 80 м² | 9 сот. | 9 174 000 | 114 675 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.04.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок по Ленинградскому шоссе 48-й км., Московская область урочище Кочергино, СНТ Малахит. Участок 10 соток, площадь дома 73 кв. м., двухэтажный дом. В доме есть прихожая, две полноценные комнаты, кухня, веранда и крытый балкон на втором этаже. На участке имеются хоз. постройки, парковка, плодовые деревья, кустарники, газон, теплица, беседка. Территория СНТ огорожена, вокруг имеется лес, круглогодичный подъезд, удобный выезд на Ленинградское и Дмитровское шоссе. Агентов просьба не беспокоить.