Дмитровское ш., 44 км от МКАД
Новое Гришино пос., Дмитровский гор. округ
Дом 21 м², участок 5,2 сот., дерево, 2020 год.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 77/100 · уверенность 62 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 645 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 40 тыс.–260 тыс. ₽/м², медиана 159 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,42 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈969 тыс. ₽, маржа 35 %, ROI 55 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Морозки ≈7 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6737
Рейтинг 77/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 37 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4.4 |
| участок | 5 | 11 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 950 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 645 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 055 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 238 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новое Гришино пос. | 19,2 сот. | 2 874 000 | 149 687 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новое Гришино пос. | 12,2 сот. | 1 700 000 | 139 344 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новое Гришино пос. | 25,2 сот. | 3 024 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новое Гришино пос. | 11,3 сот. | 1 927 800 | 170 602 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новое Гришино пос. | 6,3 сот. | 613 000 | 97 302 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новое Гришино пос. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Гришино пос. | 6,6 сот. | 1 983 000 | 300 455 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Гришино пос. | 10 сот. | 1 358 000 | 135 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Гришино пос. | 6,3 сот. | 1 008 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мелихово д. | 8 сот. | 782 000 | 97 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 880 / 159 091 / 260 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 418 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 247 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 076 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 734 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 969 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.4 км | Некрасовский пгт | 22 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 159 091 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Имени Мичурина СНТ | 21 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 176 190 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Некрасовский пгт | 23,4 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 175 214 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Подосинки пос. | 27 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Рассвет СНТ | 25 м² | 6 сот. | 997 000 | 39 880 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Малая Черная д. | 15 м² | 7,1 сот. | 6 620 000 | 441 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Матусово Поле СНТ | 16,2 м² | 5,5 сот. | 2 250 000 | 138 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Некрасовский пгт | 15 м² | 4,2 сот. | 3 900 000 | 260 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 10.06.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 5,2 сотки под личное подсобное хозяйство, категория-земли населённых пунктов с садовым домиком в самом центре посёлка Новое Гришино. Геолокация реальная. Домик 2020 года постройки из мини-бруса, кровля-мягкая черепица перекрывалась в 2025 году, фундамент свайно-винтовой, в домике одна комната 12 м- металлическая дверь, пластиковые окна, утепление 100 мм минвата (крыша, пол), что позволяет поддерживать комфортную температуру в помещении с ранней весны до поздней осени. Веранда 9м-установлены мягкие окна. К домику подведено и уже разведано электричество15 кв, имеется летний водопровод. (Домик с утеплением весна-осень не предназначен для круглогодичного проживания и прописки, но на участке имеется возможность построить другой дом предназначенный для ИЖС) на участке установлен хозблок (душ, туалет) и сарай. Забор с 3 сторон рабица, с 1 профлист, ворота распашные. Подъездная дорога грунтовая через лес. Участок имеет очень удобное месторасположение с одной стороны выход в грибной лес, с другой стороны выход в посёлок, где в 1 минуте ходьбы магазин, амбулатория, хозтовары, салон красоты, почта, Сбербанк, в 5 минутах ходьбы WB, озон, спорт зал, пруд с благоустроенным пляжем. 1 собственник.