Новорязанское ш., 40 км от МКАД
Малышево СНТ, Раменский гор. округ
Дом 200 м², участок 6 сот.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 23.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 73/100 · уверенность 61 %
Земля ≈162 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 972 тыс. → дом ≈1,83 млн ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 8 в 10 км, 78 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈4 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈17,43 млн / целевая ≈15,69 млн / пессимист. ≈13,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,56 млн ₽, маржа 54 %, ROI 118 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈14,2 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №672
Рейтинг 73/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 6 % | 0.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 920 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 972 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 828 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 140 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Салтыково с. | 25 сот. | 2 300 000 | 92 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Салтыково с. | 23,7 сот. | 3 800 000 | 160 338 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Салтыково с. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Салтыково с. | 4,5 сот. | 1 550 000 | 344 444 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Салтыково с. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Салтыково с. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Салтыково с. | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Салтыковские Озера СНТ | 8,5 сот. | 1 150 000 | 135 294 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Салтыковские Озера СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Салтыково с. | 15,9 сот. | 4 463 200 | 280 704 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 200 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 4 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 77 766 / 92 768 / 138 919 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 17 428 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 16 557 000 ₽ |
| продажа: целевая | 15 685 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 13 942 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 562 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 118 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | да: «санузла» + «ремонтом» | 200 м² | 6 сот. | 20 900 000 | 104 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Заворово-2 КП да: «санузел» + «ремонт» | 191,6 м² | 6 сот. | 14 900 000 | 77 766 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Совхоз Бронницкий пос. да: «ванная» + «ремонтом» | 192 м² | 6 сот. | 17 500 000 | 91 146 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Заворово с. да: «санузел» + «ремонт» | 191,6 м² | 6 сот. | 14 900 000 | 77 766 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Софьино КП да: «санузел» + «ремонтом» | 185 м² | 6,2 сот. | 25 700 000 | 138 919 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | да: «санузлах» + «отделкой» | 180 м² | 6 сот. | 15 700 000 | 87 222 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Кривцы с. да: «ванные» + «ламинат» | 180 м² | 6,5 сот. | 16 990 000 | 94 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Велино КП да: «ванные» + «ламинат» | 180 м² | 6,5 сот. | 20 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 144871253 Агентство недвижимости "ДОМУС" предлагает приобрести двухэтажный дом 200 кв.м., (не дострой) участок 6 соток земли. в СНТ "Малышево" Раменский г.о, с. Салтыково. дом из блока, на капитальном фундаменте. Дом не достроили, но можно включить фантазию, для реализации дома своей мечты!!)))) земельный участок 6 соток. коммуникации: свет, В скором времени СНТ присоединят к деревне. Рядом продуктовые магазины, церковь Успения Пресвятой Богородицы, лес (много грибов), озёра, река, оборудованные места для купания с собственным пляжем, рыбалка. Красивое. живописное место для постоянного проживания и отдыха!