Дмитровское ш., 45 км от МКАД
Вита СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., дерево, 2004 год.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 18.04.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 66 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 661 тыс. → дом ≈2,74 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 8 в 10 км, 53 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,88 млн / целевая ≈6,19 млн / пессимист. ≈5,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈910 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, скважина.
До ст. пл. 128 км ≈10,6 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6718
Рейтинг 47/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 40 % | 16.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 34 % | 2.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 096 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 661 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 739 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 390 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Вита-ТЭЦ-21 СТ | 24 сот. | 3 300 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Муравей СНТ | 7,2 сот. | 950 000 | 131 944 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химки СНТ | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вишенка СНТ | 13 сот. | 1 900 000 | 146 154 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кочергино-2 СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кочергино СНТ | 20 сот. | 2 750 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кочергино м. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кочергино-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Менделеево СНТ | 6 сот. | 770 000 | 128 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пограничник СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 727 / 68 132 / 138 889 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 875 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 531 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 188 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 500 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 910 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Литвиново д. да: «санузел» + «меблировка» | 110 м² | 5,4 сот. | 5 800 000 | 52 727 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Редино д. да: «санузел» + «ремонт» | 90 м² | 6 сот. | 12 500 000 | 138 889 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Объединения Телешово ДП да: «ванная» + «теплые полы» | 100 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Удино д. да: «санузел» + «под ключ» | 95 м² | 6 сот. | 5 345 000 | 56 263 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Дмитровка д. да: «санузел» + «ремонт» | 95 м² | 6 сот. | 5 345 000 | 56 263 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Комплекс СНТ да: «ванную» + «меблировка» | 110 м² | 5,4 сот. | 5 800 000 | 52 727 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Удача СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 110 м² | 6,2 сот. | 9 500 000 | 86 364 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Талаево СНТ да: «санузел» + «отделку» | 90 м² | 6,3 сот. | 10 450 000 | 116 111 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.04.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 400 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продается участок 6 соток с домом и баней, год постройки 2004 круглое бревно отделка сайдинг, в доме печь, фундамент лента, имеется скважина, проживали круглогодично. Возможен торг, собственник. Ходит рейсовый автобус 377 расписание зима/лето от ст.Зеленоград до д.Хоругвино расстояние от Зеленограда до дома примерно 27 км, строят новую дорогу.