Дмитровское ш., 58 км от МКАД
Костино с., Дмитровский гор. округ
Дом 60 м², участок 15 сот., дерево, 1920 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 08.04.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 68 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,88 млн → дом ≈725 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,1 млн / целевая ≈3,69 млн / пессимист. ≈3,28 млн → от пессимистичной прибыль −30 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — нет.
До ст. пл. 68 км ≈1,5 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6717
Рейтинг 36/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 875 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 725 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Костино с. | 20 сот. | 3 950 000 | 197 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Костино д. | 20 сот. | 8 600 000 | 430 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Костино д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большое Прокошево д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино с. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино с. | 17 сот. | 2 000 000 | 117 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино с. | 12 сот. | 1 680 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино с. | 12,8 сот. | 2 600 000 | 203 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино с. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Костино с. | 10,4 сот. | 1 691 200 | 162 615 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 500 / 71 823 / 112 069 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 100 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 895 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 690 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 280 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -30 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Федоровское д. | 60 м² | 7,5 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино с. | 54,3 м² | 11,1 сот. | 3 900 000 | 71 823 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Труневки д. | 58,8 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 76 531 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Шадрино д. | 59 м² | 7,9 сот. | 8 700 000 | 147 458 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Костино с. | 50 м² | 15 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Яхрома Ривер дп | 58 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 112 069 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Редькино пос. | 60 м² | 9 сот. | 3 330 000 | 55 500 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Башлаево д. | 60 м² | 11 сот. | 1 050 000 | 17 500 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Дмитровское полесье КП | 65 м² | 10 сот. | 5 300 000 | 81 538 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Никулино д. | 60 м² | 7,5 сот. | 4 990 000 | 83 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Свет завeден в дoм. Гaз пo грaнице, есть вoзможнocть подключeния. Водоснабжение центральное по границе участка. Подъезд к участку с 2 сторон (с центральной дороги и с задней стороны), Инфраструктура: остановка общественного транспорта - 100 метров ( до г. Дмитров 15 мин), супермаркеты, дет. сад, школа , пункты выдачи- всё рядом, в пешей доступности.