Дмитровское ш., 57 км от МКАД
Ярово д., Дмитровский гор. округ
Дом 56 м², участок 8,1 сот., 1998 год.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 08.05.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 57 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 2,04 млн → дом ≈1,26 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 75 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 125 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,05 млн / целевая ≈6,34 млн / пессимист. ≈5,64 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,71 млн ₽, маржа 30 %, ROI 44 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Иванцево ≈2,3 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6711
Рейтинг 66/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 87 % | 37.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 37 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 252 339 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 044 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 256 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 429 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Митькино д. | 6,2 сот. | 1 435 000 | 231 452 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Надежда-2 СНТ | 10 сот. | 3 300 000 | 330 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ярово д. | 24,5 сот. | 15 000 000 | 612 245 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ярово д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ярово д. | 6,5 сот. | 1 959 000 | 301 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ярово д. | 7,4 сот. | 1 857 500 | 251 014 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ярово д. | 9,7 сот. | 2 605 500 | 268 608 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ярово д. | 8 сот. | 4 500 000 | 562 500 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Митькино д. | 10 сот. | 3 300 000 | 330 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ближнево д. | 14 сот. | 3 588 386 | 256 313 | снят (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 906 / 124 555 / 138 715 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 049 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 697 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 344 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 639 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 714 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | да: «санузел» + «ремонт» | 56,2 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 124 555 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Текстильщик СНТ да: «ванные» + «теплые полы» | 57,6 м² | 8 сот. | 7 990 000 | 138 715 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Каменка СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 58 м² | 8,4 сот. | 7 500 000 | 129 310 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Жестылево с. да: «ванной» + «мебели» | 53,4 м² | 8,7 сот. | 4 000 000 | 74 906 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Грин Парк КП да: «ванной» + «евроремонтом» | 60 м² | 7,8 сот. | 5 350 000 | 89 167 | снято (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом из арбалитовых панелей. Оформление как жилой. Газ в 2027 году. оформляется присоединение к деревне Ярово. Взносов больше не будет. От Дмитров 2 км. Участок ухоженный.