Ленинградское ш., 77 км от МКАД
Соколово д., Клин гор. округ
Дом 51,4 м², участок 15 сот., дерево, 1997 год.
Цена 3,1 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 21.11.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 69 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 591 тыс. → дом ≈2,51 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈928 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,94 млн / целевая ≈4,45 млн / пессимист. ≈3,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈388 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь.
До ст. Клин ≈11,3 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6710
Рейтинг 23/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 9.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 591 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 509 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 813 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Соколово д. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Соколово д. | 20 сот. | 550 000 | 27 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Меленки д. | 18 сот. | 680 000 | 37 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Меленки д. | 12 сот. | 530 000 | 44 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мякинино д. | 12,4 сот. | 1 500 000 | 120 968 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мякинино д. | 13 сот. | 450 000 | 34 615 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Калина дп | 12,3 сот. | 750 000 | 60 976 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ельцово д. | 8,1 сот. | 648 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Калина дп | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Калина дп | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 928 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 646 / 100 000 / 166 667 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 939 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 692 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 445 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 951 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 388 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Мякинино д. | 55,5 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 68 468 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Соголево д. | 50 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Солнечный Берег дп | 53,2 м² | 11 сот. | 6 300 000 | 118 421 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Солнечный Берег дп | 55 м² | 11,5 сот. | 6 500 000 | 118 182 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Малое Щапово д. | 51 м² | 21 сот. | 8 500 000 | 166 667 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Солнечный Берег дп | 60 м² | 8,9 сот. | 7 100 000 | 118 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мякинино д. | 40 м² | 15 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Напругово д. | 60 м² | 15 сот. | 3 350 000 | 55 833 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Селифоново д. | 58,2 м² | 17,5 сот. | 1 900 000 | 32 646 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Воробьево д. | 50 м² | 15 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.11.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 17.02.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.05.2026 | 3 100 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в неплохом состоянии. Рядом лес и водоём. Участок с трёх сторон огорожен (есть возможность присоединения заучастковой земли). Колодец, печь в рабочем состоянии.