Дмитровское ш., 70 км от МКАД
Романтик СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 51,6 м², участок 6,6 сот., дерево.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 01.06.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 58 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 613 тыс. → дом ≈1,24 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 53 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈932 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,62 млн / целевая ≈3,25 млн / пессимист. ≈2,89 млн → от пессимистичной прибыль ≈388 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; отопление — печь.
До ст. Орудьево ≈3,5 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6708
Рейтинг 35/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 31 % | 13.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 829 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 613 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 237 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 973 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лотос СТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Технолог СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Салют-2 СНТ | 6 сот. | 830 000 | 138 333 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Салют-2 СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Механизатор СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Механизатор СНТ | 15 сот. | 790 000 | 52 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Каскад СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Непейно д. | 8,5 сот. | 1 250 000 | 147 059 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 750 000 | 92 105 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 932 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 980 / 67 925 / 72 000 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 615 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 434 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 254 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 892 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 387 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Елочка СНТ да: «санузел» + «отделка» | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Отечество ДПК да: «санузел» + «ремонт» | 50 м² | 6,2 сот. | 2 649 000 | 52 980 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Елочка СНТ да: «санузел» + «отделка» | 53 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 67 925 | снято (цена объявления) 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.06.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Арт. 135752329 Продается дача в СНТ Романтик, д.Непейно (с.Орудьево) Дмитровский р-н, Московская обл. Хороший вариант для тех, кто сразу хочет начать дачный сезон! На участке 6,6 соток расположены: основной дом, летняя кухня, душ, туалет, хозблок, колодец. Основной дом 51,6 кв.м построен из бруса, утеплен и обшит сайдингом. В доме 4 комнаты и кухня, а также печь. Летняя кухня 20 кв.м, заведена вода, установлен электрический водонагреватель. Участок ухоженный, высажены многолетние цветы, смородина, малина, яблони колодец 6 колец, помимо колодца есть и летний водопровод. хозблок для хранения инвентаря. В СНТ есть магазин. Также рядом озеро для рыбалки, лес с грибными местами. Рядом с.Орудьево, где все необходимое: ж/д вокзал, сетевые магазины, аптеки, храм, поликлиника, строительные магазины Данный объект подходит под ипотеку. Звоните, задавайте вопросы и записывайтесь на просмотр!