Новорязанское ш., 47 км от МКАД
Дружба-2 СНТ, Раменский гор. округ
Дом 59 м², участок 6 сот., 2010 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 30.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Земля ≈284 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,7 млн → дом ≈1,8 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,1 млн / целевая ≈2,79 млн / пессимист. ≈2,48 млн → от пессимистичной прибыль −1,57 млн ₽, маржа −63 %, ROI −39 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Загорново ≈1,3 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №67
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 283 854 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 703 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 797 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 458 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дружба-2 СНТ | 8,9 сот. | 5 400 000 | 606 742 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | сохраненная копия |
| 0.8 км | Загорново с. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 4 900 000 | 408 333 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Загорново с. | 5 сот. | 1 150 000 | 230 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Загорново с. | 4,8 сот. | 1 600 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ясное ДНП | 7,8 сот. | 3 100 000 | 397 436 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Загорново с. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Загорново с. | 15,2 сот. | 5 300 000 | 348 684 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ясное ДНП | 9,6 сот. | 2 700 000 | 281 250 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 59 000 / 88 710 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 105 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 950 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 794 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 484 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 571 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Сосновый Бор СНТ | 60 м² | 6,6 сот. | 2 250 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Полянка СНТ | 57,5 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 38 261 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Экспресс СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 64 167 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | сохраненная копия |
| 3.8 км | Малышево с. | 53 м² | 8,7 сот. | 7 350 000 | 138 679 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Автомобилист СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 59 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 65,2 м² | 8,8 сот. | 4 500 000 | 69 018 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | Родник СНТ | 53,1 м² | 7,3 сот. | 3 100 000 | 58 380 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | 62 м² | 3 сот. | 5 500 000 | 88 710 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | Полянка СНТ | 50 м² | 5,3 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Полет СНТ | 53,5 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 81 308 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 500 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в одном из красивейших садовых товариществ Раменского района Кузнецовского сельского поселения СНТ "Дружба-2" на земельном участке площадью 600 кв.м. Двухэтажный летний дом , площадью 59 кв.м., 2 комнаты и кухня на первом этаже, одна большая на втором этаже. На участке - баня, летняя кухня, беседка, теплица, туалет. Участок ухоженный, плодовые деревья, кустарники, грядки, зона отдыха. Категория земли: сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: садоводство. В настоящий момент сделана новая асфальтированная дорога к СНТ, въездные ворота автоматические, в 10 минутах ходьбы магазин. Дача расположена в 15 минутах пешком до ж/д станции "Загорново". Прекрасные соседи! Один взрослый собственник (собственность 2014 года), дом оформлен, как ЖИЛОЙ!