Дмитровское ш., 99 км от МКАД
Лесная Капель дп, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 10 сот., 2022 год.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 07.11.2025.
Рейтинг 5/100 · уверенность 61 %
Земля ≈20 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 201 тыс. → дом ≈2,1 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,26 млн / целевая ≈2,03 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Никулки ≈17,5 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6697
Рейтинг 5/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 20 052 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 201 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 099 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 980 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лесная Капель дп | 24 сот. | 475 000 | 19 792 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лесная Капель дп | 14,5 сот. | 1 000 000 | 68 966 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесная Капель дп | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кучки с. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кучки с. | 10,7 сот. | 250 000 | 23 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кучки с. | 24 сот. | 474 000 | 19 750 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кучки с. | 9,7 сот. | 120 000 | 12 371 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кучки с. | 7 сот. | 230 000 | 32 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кучки с. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кучки с. | 31 сот. | 1 190 000 | 38 387 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 000 / 43 000 / 68 097 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 258 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 145 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 032 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 806 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 149 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Шабурново д. | 50 м² | 13 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Яуза-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | ТМЗ СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Маяк СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Автомобилист-34 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Богородское с. | 47 м² | 12 сот. | 8 000 000 | 170 213 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Роса СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 43 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Океан-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Радуга-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Журавли КП | 53,6 м² | 10 сот. | 3 650 000 | 68 097 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продаю участок с постройкой,дом 6/6 и небольшой 3/5 ,вода холодная и горячая.электричество.снт освещается,дороги чистят.ворота на снт открываются дистанционно.