Дмитровское ш., 91 км от МКАД
Луч СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 40 м², участок 7,4 сот., щитовой, 2024 год.
Цена 1,59 млн ₽, снижали с 1,89 млн; первая цена 1,89 млн ₽ от 17.01.2025.
Рейтинг 9/100 · уверенность 56 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 7,4 сот. = 187 тыс. → дом ≈1,4 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 28 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,35 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,75 млн / целевая ≈1,58 млн / пессимист. ≈1,4 млн → от пессимистичной прибыль −548 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Вербилки ≈16,3 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6695
Рейтинг 9/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 31 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 220 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 187 000 ₽ (7,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 403 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 075 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Луч СНТ | 6,2 сот. | 480 000 | 77 419 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Былино д. | 6,3 сот. | 530 000 | 84 127 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Былино д. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Былино д. | 30 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Былино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесное Озеро-2 ДНТ | 6,3 сот. | 140 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 13 сот. | 225 000 | 17 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 19 сот. | 470 000 | 24 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 5 сот. | 650 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесное Озеро-2 ДНТ | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 47 745 / 55 000 |
| цена объекта | 1 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 351 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 754 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 666 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 579 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 403 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -548 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Зверобой СНТ | 40 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Побережье СНТ | 37,7 м² | 10,8 сот. | 1 800 000 | 47 745 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Шабурново д. | 30 м² | 6 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.01.2025 | 1 890 000 | история площадки |
| 25.01.2025 | 1 690 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.06.2025 | 1 590 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 590 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продаётся дача. очень много озёр поблизости для рыбалки ,грибов . спокойное место для уютного отдыха.хорошие соседи. проживать можно зимой и летом. мечта для любой компании. скважина и септик в подарок. дом находится От Дмитрова 30км д. Былино снт Луч