Дмитровское ш., 47 км от МКАД
Кочергино СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 50 м², участок 13,2 сот., щитовой.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 13,2 сот. = 1,68 млн → дом ≈1,82 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 46 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,19 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Берёзки-Дачные ≈12,2 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6692
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.3 |
| участок | 5 | 84 % | 5.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 736 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 679 000 ₽ (13,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 821 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 420 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кочергино СНТ | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кочергино СНТ | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветеран СНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ветеран Вооруженных Сил СНТ | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Пограничник СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Колосок СНТ | 15 сот. | 2 543 210 | 169 547 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Кочергино СНТ | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Вита-ТЭЦ-21 СТ | 24 сот. | 3 300 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Муравей СНТ | 7,2 сот. | 950 000 | 131 944 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Вишенка СНТ | 13 сот. | 1 900 000 | 146 154 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 296 / 76 875 / 83 750 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 185 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 026 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 866 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 548 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 427 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | Солнышко СНТ | 54 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 46 296 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Тимоново д. | 40 м² | 10 сот. | 3 350 000 | 83 750 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Медик СНТ | 40 м² | 7 сот. | 3 350 000 | 83 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Тимоново д. | 35 м² | 8 сот. | 2 450 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю земельный участок с летним домиком.Тихое и уютное место вдали от дороги.Энергетика в этом месте такая положительная,что возвращаться назад в город даже не хочется.Замечательные соседи,живущие круглый год в доме.На остальные вопросы могу ответить по телефону.