Дмитровское ш., 60 км от МКАД
Костино СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 37 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 19.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 604 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 33 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,95 млн / целевая ≈1,75 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); в описании: газ.
До ст. пл. 71 км ≈0,6 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6691
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 685 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 604 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 696 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 838 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Костино с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Костино с. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Костино СНТ | 14,6 сот. | 1 450 000 | 99 315 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Костино СНТ | 7,3 сот. | 750 000 | 102 740 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Костино СНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино с. | 12,8 сот. | 2 600 000 | 203 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино с. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино с. | 17 сот. | 2 000 000 | 117 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино с. | 12 сот. | 1 680 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино с. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 51 786 / 100 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 950 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 852 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 755 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 560 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 035 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.7 км | 35,5 м² | 6,9 сот. | 6 000 000 | 169 014 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Темп СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 45 238 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Свистуха д. | 35 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Золотилово д. | 36 м² | 8,2 сот. | 2 100 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Вельские Дали СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 33 333 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Березовец СНТ | 47,3 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 35 941 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Золотилово д. | 30 м² | 9 сот. | 2 100 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.05.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дaча, СНТ Костино, Дмитровский р-он, территория объединения Костино. На участке 6 соток, расположены: двухэтажный летний дом- 36 кв.м. На первом этаже кухня- гостиная и две комнаты, второй этаж мансарда одна комната. Коммуникации: электричество 3 фaзы 15 кВт , центральное летнее водоснабжение. Летняя душевая с бойлером, туалет на улице. На участке плодово - ягодные деревья, теплица. СНТ граничит с деревней Костино и Большое Прокошево. Асфальт до участка. Зимой дороги чистят, так как многие живут постоянно. СНТ с закрытой территорией. Газ довели до ворот СНТ. В пешей доступности магазин Магнит 10 мин пешком, несколько других магазинов, аптека, есть школа, детский сад, почта, детская площадка, красивый храм. Рядом пруд и недалеко запруда. Чистый воздух, рядом грибной лес. В 15 мин пешком ж.д. станция 71 км, сейчас можно доехать до Дмитрова, Москвы и до Александрова. Ведется реконструкция, это часть Большого кольца Московской железной дороги. Есть регулярное автобусное сообщение до Дмитрова и ходят маршрутки ( 20 минут до Дмитрова на автобусе или личном транспорте). Дом - 50:04:0170208:191 Земля - 50:04:0170208:189