Ленинградское ш., 74 км от МКАД
Зубово пос., Клин гор. округ
Дом 125 м², участок 5,5 сот., дерево, 2025 год.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 13.02.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 46/100 · уверенность 69 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 363 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈2,5 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,62 млн / целевая ≈5,95 млн / пессимист. ≈5,29 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,26 млн ₽, маржа 24 %, ROI 31 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Клин ≈14,5 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6686
Рейтинг 46/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 63 % | 26.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 4 % | 0.2 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 968 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 363 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 437 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 496 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Зубово пос. | 14,5 сот. | 1 240 000 | 85 517 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Зубово пос. | 5,2 сот. | 775 500 | 149 135 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Зубово пос. | 9,3 сот. | 780 000 | 83 871 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Зубово пос. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Зубово пос. | 6 сот. | 870 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зубово пос. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зубово пос. | 8,5 сот. | 500 000 | 58 824 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зубово пос. | 6,1 сот. | 800 000 | 131 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зубово пос. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зубово пос. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 125 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 51 598 / 80 660 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 615 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 284 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 954 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 292 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 262 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Калина дп | 130 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 50 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зубово пос. | 100 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Клин-3 СНТ | 120 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 26 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Солнечный Берег дп | 134,6 м² | 8 сот. | 6 900 000 | 51 263 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Динамо СНТ | 120 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Опалево д. | 106 м² | 6 сот. | 8 550 000 | 80 660 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Дружба-28 СНТ | 112,4 м² | 7 сот. | 6 700 000 | 59 609 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Динамо СНТ | 105 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 20 952 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Дружба-28 СНТ | 112,4 м² | 8 сот. | 6 900 000 | 61 388 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Солнечный Берег дп | 150 м² | 8 сот. | 7 790 000 | 51 933 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.02.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже каркас капитального одноэтажного дома в жилой деревне на земельном участке 5,6 сотки. S дома 126.5 м2, ровный участок без уклона правильной формы. Каркас дома - сухая строганная доска. Надежная двускатная крыша, кровля из металлочерепицы. Свайный фундамент дома. Участок огорожен по периметру качественным забором - сеткой-рабицей. Электричество 15 кВт 3 квт, сельский тариф электроэнергии. Удoбнaя транспoртная доcтупнocть по ленинградскому шоссе ~65+ км oт MКAД либo общеcтвeнным трaнcпортом - хoдит рейсовый aвтобус. ЖД станция в 7 мин езды нa автотранспорте. Звоните, договоримся по просмотру.