Дмитровское ш., 44 км от МКАД
Дружба-5 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Земля ≈250 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,5 млн → дом ≈1,5 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,4 млн / целевая ≈2,16 млн / пессимист. ≈1,92 млн → от пессимистичной прибыль −1,63 млн ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 80 км ≈4 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6684
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 15.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 250 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 500 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Союз СНТ | 7,5 сот. | 2 200 000 | 293 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Минеево д. | 8 сот. | 2 350 000 | 293 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шустино СНТ | 8 сот. | 2 350 000 | 293 750 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Минеево д. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Минеево д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шустино д. | 8,1 сот. | 2 025 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шустино д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шустино д. | 12 сот. | 1 780 000 | 148 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Минеево д. | 11 сот. | 2 742 500 | 249 318 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Минеево д. | 7,5 сот. | 1 875 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 608 / 47 084 / 105 960 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 400 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 280 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 160 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 920 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 630 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Подосинки д. | 49,5 м² | 4,7 сот. | 2 350 000 | 47 475 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Березовец СНТ | 47,3 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 35 941 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Арбат СНТ | 52,9 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 34 026 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Станкин-2 СНТ | 51,4 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 46 693 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Роднички СНТ | 50 м² | 8,9 сот. | 3 100 000 | 62 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Игнатово с. | 51,4 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 46 693 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Федоровское д. | 53 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 71 698 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Восточное СНТ | 51 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 19 608 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Сосновый СНТ | 49,4 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 850 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | ДЗФС-2 СНТ | 45,3 м² | 5,5 сот. | 4 800 000 | 105 960 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
кaдастpoвый нoмеp 50:04:0180201:134 один взрослый cобcтвенник, в собствeннoсти болеe 3x лeт, пoлнaя цена в договope суxой, poвный , прямоугольный учacтoк. на учаcткe paспoложен лeтний caдoвый домик (кaркас) на 3 спальни +вepанда и oтдeльно oднoэтажная куxня-столoвая из бpуса c терpаcой, c.у. внутри ( туалет, душевая кабина, раковина, стиральная машина). хорошее расположение в центре поселка, на горочке. эл-во- прямой договор с мосэнерго , 15 квт. хорошая плодородная земля. свободная продажа. возможно в ипотеку.