Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Им. Цюрупы пгт, Воскресенск гор. округ
Дом 20,1 м², участок 14,8 сот., дерево, 1965 год.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 18.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 14,8 сот. = 1,48 млн → дом ≈1,42 млн ₽, 71 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 54 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈202 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,79 млн / целевая ≈1,61 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль −1,23 млн ₽, маржа −86 %, ROI −46 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — центральное; в описании: баня, колодец, септик (по описанию).
До ст. Конобеево ≈8,8 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №668
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 22 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.4 |
| участок | 5 | 98 % | 7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 480 000 ₽ (14,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 420 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 70 647 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Им. Цюрупы пгт | 9,3 сот. | 1 099 999 | 118 279 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Им. Цюрупы пгт | 9,3 сот. | 1 199 999 | 129 032 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Им. Цюрупы пгт | 7,5 сот. | 500 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Им. Цюрупы пгт | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Им. Цюрупы пгт | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 10,8 сот. | 1 300 000 | 120 370 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 11 сот. | 1 500 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 202 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 264 / 82 244 / 146 667 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 793 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 703 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 614 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 434 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 233 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −86 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Ворыпаево д. | 18 м² | 11 сот. | 1 600 000 | 88 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Им. Цюрупы пгт | 25,8 м² | 10 сот. | 1 400 000 | 54 264 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Хотеичи с. | 25 м² | 9 сот. | 1 890 000 | 75 600 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Конобеево с. | 15 м² | 13 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный одноэтажный дом из бревна с косметическим ремонтом. На участке площадью 15 соток расположена баня, что станет отличным дополнением для отдыха. Дом подключен к газовому отоплению, водоснабжение осуществляется через колодец, а канализация представлена септиком. Для удобства проживания доступно кабельное/цифровое ТВ. На территории также имеется забор, обеспечивающий приватность. Удобное расположение дома позволяет добраться до ближайшей железнодорожной станции на автомобиле по асфальтированной дороге. В пешей доступности находится школа, что делает его привлекательным вариантом для семей с детьми. Возможна покупка в ипотеку.