Дмитровское ш., 44 км от МКАД
Дубрава СНТ, Химки гор. округ
Дом 136 м², участок 6 сот., дерево, 2021 год.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 74/100 · уверенность 69 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 612 тыс. → дом ≈1,79 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 80 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈2,72 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,26 млн / целевая ≈11,03 млн / пессимист. ≈9,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,04 млн ₽, маржа 51 %, ROI 106 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — 10 кВ; в описании: колодец.
До ст. пл. 128 км ≈10 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6674
Рейтинг 74/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 612 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 788 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 147 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубрава СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Блюз СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пограничник СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Блюз СНТ | 8 сот. | 940 000 | 117 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Блюз СНТ | 22 сот. | 3 100 000 | 140 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кочергино СНТ | 20 сот. | 2 750 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кочергино м. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кочергино СНТ | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Блюз СНТ | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 14 сот. | 1 300 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 136 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 79 703 / 92 154 / 103 226 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 256 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 643 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 030 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 805 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 045 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 106 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Комаровка д. да: «санузел» + «отделкой» | 138 м² | 6,5 сот. | 10 999 000 | 79 703 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Майдарово СНТ да: «с/у» + «отделка» | 135 м² | 6 сот. | 12 000 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Лесной СНТ да: «санузел» + «отделку» | 131 м² | 6,5 сот. | 12 500 000 | 95 420 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Трилогия КП да: «ванные» + «отделкой» | 124 м² | 6,6 сот. | 12 800 000 | 103 226 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ваше здоровье и комфорт, что может быть важнее? СНТ Дубрава 48, вблизи д. Хоругвино. Просторный дом из бруса 150х150 мм. Дом на надёжном ленточном фундаменте. Высокие потолки, как в квартире. Крыша утеплена, окна ПВХ. Требуется несущественная отделка. Участок в собственности, правильной формы(30*20), выполнено межевание. Участок ровный, огорожен забором по периметру. Растут туи, сосны, можжевельник. Есть ворота и калитка. Документы готовы к продаже. Быстрый выход на сделку. На участке дополнительно есть гостевой домик, хозблок и туалет. Нет долгов перед СНТ. Кадастровый номер участка: 50:09:0020521:620 Координаты для проезда: 56.162702, 37.193675 Электричество 10 кВт. Общественный колодец с водой в 200 м Заезд в СНТ с трассы А-107 Покажу дом для Вас. Пишите в чат Авито или звоните - отвечаю быстро.