Дмитровское ш., 59 км от МКАД
Заовражье СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 68,8 м², участок 6 сот., дерево, 2000 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 21.11.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 70 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 553 тыс. → дом ≈2,45 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,67 млн / целевая ≈5,1 млн / пессимист. ≈4,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈611 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Подсолнечная ≈12,4 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6673
Рейтинг 28/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 31 % | 13.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 1.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 188 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 553 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 447 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 567 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Заовражье СНТ | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Заовражье СНТ | 12 сот. | 720 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Монтажник-2 СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 27.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Валдай СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Монтажник-2 СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Валдай СНТ | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Березовая Роща СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Заовражье д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Керамик СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мостки д. | 13,8 сот. | 2 300 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 376 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 944 / 83 478 / 118 056 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 671 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 387 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 104 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 537 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 611 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Медик СНТ | 70 м² | 7 сот. | 3 900 000 | 55 714 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Медик СНТ | 73 м² | 6,2 сот. | 4 400 000 | 60 274 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Вельево д. | 63,2 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 82 278 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Калина СНТ | 74 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 87 838 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Тимоново д. | 67 м² | 8,1 сот. | 6 900 000 | 102 985 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Ветеран-Тимоново СНТ | 70 м² | 6,1 сот. | 8 100 000 | 115 714 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Аист СНТ | 72 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 31 944 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Лесная Поляна СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Знание СНТ | 72 м² | 5,5 сот. | 8 500 000 | 118 056 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Аист СНТ | 74,4 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 84 677 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.11.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.05.2026 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дачный дом. На участке груша, яблоня, смородина, клубника, виноград. Есть открытые грядки, а также теплица "Капелька" для огурцов, томатов и перца вполне хватит места. Участок ухоженный, есть розарий. На соседней улице имеется водоём, где можно охладиться после трудового дня. Летом приезжают автолавки с продуктами. Запущен автобус от станции Подсолнечная. Въезд на территорию СНТ через шлагбаум, пульт есть. Проведён интернет в дом. Место тихое, уютное, рядом лес и грибные места. Размер взноса 1094р в месяц