Дмитровское ш., 85 км от МКАД
Саввино д., Дмитровский гор. округ
Дом 28 м², участок 30 сот., дерево.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 07.11.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 54 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 1,29 млн → дом ≈211 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 56 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,28 млн / целевая ≈2,05 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈87 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Никулки ≈13,4 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6667
Рейтинг 18/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 12 % | 0.9 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 961 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 289 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 211 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 536 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Саввино д. | 5 сот. | 740 000 | 148 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Саввино д. | 14,3 сот. | 750 000 | 52 448 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Саввино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Росток СНТ | 9,6 сот. | 650 000 | 67 708 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Николо-Перевоз СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Росток СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Николо-Перевоз СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Сущево д. | 23,4 сот. | 950 400 | 40 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Сущево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Сущево д. | 9,6 сот. | 264 600 | 27 562 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 728 / 69 444 / 72 368 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 278 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 164 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 050 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 822 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 87 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Бор д. | 30,4 м² | 18 сот. | 2 200 000 | 72 368 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Марьино д. | 32,3 м² | 16 сот. | 1 800 000 | 55 728 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Богородское с. | 36 м² | 25 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продается участок 30 соток с домом.вблизи реки.Тихая уютная деревня