Дмитровское ш., 70 км от МКАД
Непейно д., Дмитровский гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., дерево, 1989 год.
Цена 3,35 млн ₽; цена не менялась с 02.04.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 60 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 541 тыс. → дом ≈2,81 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 54 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,96 млн / целевая ≈6,26 млн / пессимист. ≈5,57 млн → от пессимистичной прибыль ≈920 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Орудьево ≈3,5 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6665
Рейтинг 36/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 40 % | 16.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 132 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 541 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 809 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 090 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 750 000 | 92 105 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 600 000 | 84 211 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Непейно д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Непейно д. | 8,5 сот. | 1 250 000 | 147 059 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 700 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Технолог СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Лотос СТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Механизатор СНТ | 15 сот. | 790 000 | 52 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Механизатор СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Якоть СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 444 / 69 000 / 111 000 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 960 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 612 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 264 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 568 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 920 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Прудцы д. да: «санузел» + «тёплые полы» | 90 м² | 6 сот. | 9 990 000 | 111 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Совхоза Буденновец пос. да: «ванная» + «мебель» | 100 м² | 5,5 сот. | 6 900 000 | 69 000 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Уголек СНТ да: «ванные» + «ремонтом» | 90 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.04.2026 | 3 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ухоженный участок 6 соток в 19 километрах от Дмитрова. Садовое товарищество "Романтик". Двухэтажный дом из бруса. Баня с комнатой на втором этаже. Отдельно стоящая кухня со столовой и верандой, максимально удаленно расположенная от дома (что позволяет комфортно отдыхать разным членам большой семьи и/или компании, не мешая друг другу). Шведский туалет. Отопление печное и электрическое. Колодец. Зона барбекю, зона отдыха с качелями, каркасный бассейн со специальным для него настилом. На участке растут многолетние хвойные и плодовые деревья, декоративные кустарники. Разбит цветник. Доброжелательные соседи. При въезде в садовое товарищество работает продуктовый магазин с широким ассортиментом товаров. В 15 минутах езды располагается Линёвское озеро. Богатая инфраструктура города Дмитров - 25 минут на авто.