Новорязанское ш., 67 км от МКАД
Локомотив-1 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 186 м², участок 10 сот., дерево, 1995 год.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 13.07.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 80/100 · уверенность 61 %
Земля ≈145 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,45 млн → дом ≈1,45 млн ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 86 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈3,52 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,12 млн / целевая ≈12,71 млн / пессимист. ≈11,3 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,31 млн ₽, маржа 47 %, ROI 89 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Виноградово ≈2,5 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №665
Рейтинг 80/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 13.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 145 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 453 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 447 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 780 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Локомотив СНТ | 9,2 сот. | 800 000 | 86 957 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Щельпино д. | 30 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Щельпино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Щельпино д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Щельпино д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Исаково д. | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Нерское СНТ | 6 сот. | 430 000 | 71 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ашитково с. | 12 сот. | 2 370 000 | 197 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ашитково с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 186 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 86 184 / 93 103 / 93 103 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 120 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 13 414 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 708 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 296 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 311 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 89 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.1 км | Благодарово СНТ | 152 м² | 11 сот. | 13 100 000 | 86 184 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Каскад СНТ | 145 м² | 10,5 сот. | 13 500 000 | 93 103 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Янтарный ДП | 145 м² | 10 сот. | 13 500 000 | 93 103 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.07.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 13.01.2026 | 3 900 000 (+400 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 900 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже участок 10 соток. На участке дом из бруса 6м*6м (снаружи обшит сайдингом). Отделка внутри евровагонкой. Второй этаж мансардный. Дом укомплектован мебелью для комфортного проживая круглый год. Дом отапливается печкой. Собрана печь три года назад (голландская раскладка), 3 охапки дров хватает для отопления всего дома. Рядом на участке баня из бруса 4м*3 м. Контейнер 20 футов для хоз. инструмента. Летний домик 3*5м с мангальной зоной внутри. Подъезд к участку из бетонных плит. Рядом с/х поля, Москва-река, река Нерская. Заинтересованным лицам будет скидка после осмотра объекта.