Новорязанское ш., 46 км от МКАД
Бояркино СНТ, Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 6,7 сот., дерево.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 27.10.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 1,08 млн → дом ≈1,82 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 51 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,36 млн / целевая ≈3,93 млн / пессимист. ≈3,49 млн → от пессимистичной прибыль −174 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Загорново ≈8,4 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №664
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.3 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 949 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 078 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 822 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 367 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бояркино СНТ | 10 сот. | 1 496 000 | 149 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бояркино СНТ | 9,4 сот. | 1 495 000 | 159 043 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бояркино СНТ | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Муравушка СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Марково СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Камушки СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Марково с. | 10,4 сот. | 1 350 000 | 129 808 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Марково с. | 28 сот. | 11 350 000 | 405 357 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Марково с. | 11,2 сот. | 1 990 000 | 177 679 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Марково с. | 7,5 сот. | 1 600 000 | 213 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 671 / 72 784 / 81 667 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 364 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 146 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 928 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 491 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -174 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Сосны СНТ | 58 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 68 966 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Восход КП | 63,8 м² | 8 сот. | 4 880 000 | 76 489 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Квартал 38Б КП | 63,8 м² | 8 сот. | 4 880 000 | 76 489 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 60 м² | 6 сот. | 7 599 000 | 126 650 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Лебяжье ТСН | 53,2 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 60 150 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | 60 м² | 10 сот. | 4 600 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | 60 м² | 4 сот. | 4 900 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Нижнее Велино д. | 64,4 м² | 8 сот. | 4 448 700 | 69 079 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Газовик СНТ | 67,1 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 50 671 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Романь СНТ | 60 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 126 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
1 собственник (более 3-х лет) Круглогодичный подъезд.