Дмитровское ш., 73 км от МКАД
Тюльпан СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 21 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 980 тыс. ₽, снижали с 1,15 млн; первая цена 1,15 млн ₽ от 14.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 52 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 621 тыс. → дом ≈359 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 37 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈833 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,33 млн / целевая ≈1,2 млн / пессимист. ≈1,06 млн → от пессимистичной прибыль −89 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Орудьево ≈2,1 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6635
Рейтинг 25/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 102 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 99 % | 7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 431 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 621 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 359 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 095 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Радуга СНТ | 5,5 сот. | 990 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Прогресс-2 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Княжево д. | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Созвездие СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заря СНТ | 5,1 сот. | 580 000 | 113 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Экспресс СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Княжево д. | 6 сот. | 774 000 | 129 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | НИИТП ТСН | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Княжево д. | 8 сот. | 792 000 | 99 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Княжево д. | 24 сот. | 2 856 000 | 119 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 67 762 / 200 000 |
| цена объекта | 980 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 833 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 330 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 264 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 197 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 064 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -89 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12 км | Дмитровские просторы КП | 20 м² | 7,9 сот. | 1 750 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Пулиха д. | 20 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Чайка СНТ | 27 м² | 6 сот. | 990 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Сансервис СНТ | 17,7 м² | 8,7 сот. | 850 000 | 48 023 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2026 | 1 150 000 | история площадки |
| 23.06.2026 | 980 000 (−170 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 980 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен аванс до 27.06.2026г. Вашему вниманию предлагаем земельный участок 6 соток и дача в тихом и живописном СНТ Тюльпан, в шаговой доступности от ж/д станции Орудьево (электрички ходят каждый час до Савеловского вокзала, время в пути 53 минуты). Участок ровный, правильной формы. На участке расположены два летних дома, хоз.блок (используется для хранения дачного инвентаря), туалет, проведены коммуникации: электричество и летний водопровод. Участок огорожен по периметру (есть штакетник деревянный для нового забора). Прекрасное место для отдыха: рядом лес, в котором растут грибы и ягоды, в пешей доступности речка Кухолка для рыбаки и купания. На территории СНТ, при въезде установлен шлагбаум. Круглогодичный подъезд (дороги зимой чистят). В 7 мин.пешком расположен магазин. Возможна регистрация (прописка) в СНТ.