Дмитровское ш., 69 км от МКАД
Дядьково д., Дмитровский гор. округ
Дом 56 м², участок 6,5 сот., дерево.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 25.04.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 57 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 644 тыс. → дом ≈2,56 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 68 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,46 млн / целевая ≈5,82 млн / пессимист. ≈5,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,53 млн ₽, маржа 30 %, ROI 42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Орудьево ≈4,7 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №6625
Рейтинг 55/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 84 % | 35.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 644 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 556 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 643 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дядьково д. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дядьково д. | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дядьково д. | 10 сот. | 790 000 | 79 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дядьково д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дядьково д. | 19 сот. | 2 400 000 | 126 316 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дядьково д. | 24 сот. | 2 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дядьково д. | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дядьково д. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дядьково д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дядьково д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 925 / 108 333 / 119 601 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 462 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 139 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 816 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 170 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 530 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Орудьево с. да: «туалет в доме» + «мебелью» | 60 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 108 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Союз-2 СНТ да: «ванная» + «отделка» | 60,2 м² | 6,6 сот. | 7 200 000 | 119 601 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Елочка СНТ да: «санузел» + «отделка» | 53 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 67 925 | снято (цена объявления) 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.04.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135108044 Продается дача в Дмитровском районе, в районе д. Дядьково, снт Поречье. Участок крайний, правильной формы, огорожен со всех сторон. На участке расположен зарегистрированный 2-х этажный каркасный дом 56 кв. метров, на первом этаже 2