Дмитровское ш., 29 км от МКАД
Мелихово КП, Дмитровский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 1,96 млн; первая цена 1,96 млн ₽ от 12.05.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 52 %
Земля ≈159 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 953 тыс. → дом ≈897 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 83 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,13 млн / целевая ≈3,72 млн / пессимист. ≈3,31 млн → от пессимистичной прибыль ≈734 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Морозки ≈6,1 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6621
Рейтинг 63/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 26 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 36 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 158 846 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 953 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 897 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 940 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сазонки д. | 12,4 сот. | 2 500 000 | 201 613 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мелихово д. | 16 сот. | 2 516 000 | 157 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мелихово д. | 16 сот. | 3 490 000 | 218 125 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сазонки д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сазонки д. | 9,2 сот. | 1 397 000 | 151 848 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сазонки д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сазонки д. | 9,5 сот. | 1 600 000 | 168 421 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сазонки д. | 11 сот. | 1 800 000 | 163 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сазонки д. | 15 сот. | 5 500 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сазонки д. | 22 сот. | 3 300 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 303 / 84 444 / 85 417 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 134 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 927 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 721 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 307 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 734 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Герасимиха д. да: «ванная» + «мебель» | 54,5 м² | 6 сот. | 4 540 000 | 83 303 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Герасимиха д. да: «душевая» + «мебель» | 45 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 84 444 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Дружба-3 СНТ да: «санузел» + «мебель» | 48 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 85 417 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.05.2026 | 1 955 000 | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 850 000 (−105 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный участок 6,2 сот. С домом 50 кв. М. На участке имеются: утеплённый дом на хорошем фундаменте (дом добротный, его раньше строили, а не как сейчас тяп-ляп лепят), его бы покрасить или сайдингом обшить будет красавец, сарай, летний душ с верандой, туалет. Участку более 30 лет, есть яблони, смородина черная-красная, ежевика и т. Д. Несколько лет участок не обрабатывался. В 15-ти мин. Пешком есть пруд, где можно купаться и ловить рыбу. В 20-ти мин. Пешком от Снт, расположен поселок Новое Гришино, в котором имеется "Пятерочка", аптека, сбербанк, и т. П., а так же рядом находится остановка автобуса который идёт до станции "Морозки" (Савеловское направление), электричкой до Москвы примерно час. Рассматривается обмен на дачу по Курскому направлению (Москва-Серпухов), с доплатой с моей стороны. Все подробности по телефону.