Дмитровское ш., 42 км от МКАД
Притыкино д., Дмитровский гор. округ
Дом 40 м², участок 8 сот., панель.
Цена 1,59 млн ₽, снижали с 1,85 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 22.04.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 61 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 567 тыс. → дом ≈1,02 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,35 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,99 млн / целевая ≈1,79 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль −462 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 74 км ≈0,5 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6617
Рейтинг 35/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 94 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 567 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 023 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 575 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Арханово д. | 12,5 сот. | 625 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Знар СНТ | 12 сот. | 625 000 | 52 083 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чистые Пруды СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Федоровское д. | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Федоровское д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Федоровское д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.01.2021 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Альфа СНТ | 17,8 сот. | 4 300 000 | 241 573 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Альфа СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Арабелла СНТ | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Здоровье СНТ | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 51 027 / 95 349 |
| цена объекта | 1 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 351 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 987 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 888 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 788 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 590 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -461 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Ассаурово д. | 43 м² | 7,5 сот. | 4 100 000 | 95 349 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Березовец СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Родник СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Астра СНТ | 40 м² | 8,9 сот. | 2 550 000 | 63 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Талица-2 СНТ | 43 м² | 8,1 сот. | 2 310 000 | 53 721 | снято (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 40 м² | 9 сот. | 3 400 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Мичуринец СНТ | 41,4 м² | 5,5 сот. | 1 550 000 | 37 440 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Родник СНТ | 43 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 62 791 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Овражки СНТ | 40 м² | 5,7 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Овражки СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 35 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.04.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 20.05.2025 | 1 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 23.09.2025 | 1 700 000 (+100 000) | история площадки |
| 03.03.2026 | 1 850 000 (+150 000) | история площадки |
| 27.03.2026 | 1 849 000 (−1 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 1 780 000 (−69 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 590 000 (−190 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 590 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом в надежные руки, кто создаст в нем уют и теплую обстановку. Завершит все то, что создавалось его владельцем. В доме есть: - летняя веранда; - просторная комната на 1 этажа и аккуратная печь; - комната на 2 этаже под сводами крыши. На территории участка имеется колодец, дом-хозблок, уличный туалет и место для парковки автомобиля. Дом освящен. Место расположения дома и участка залито солнцем, что дарит всегда прекрасное настроение.