Дмитровское ш., 46 км от МКАД
Прогресс СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 34,4 м², участок 5 сот., бревно.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 12.09.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Земля ≈251 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,26 млн → дом ≈944 тыс. ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈588 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,75 млн / целевая ≈1,57 млн / пессимист. ≈1,4 млн → от пессимистичной прибыль −1,06 млн ₽, маржа −76 %, ROI −43 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Иванцево ≈3,2 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6616
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 80 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 6.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 251 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 256 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 944 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 442 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Имени Мичурина СНТ | 6 сот. | 2 650 000 | 441 667 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда-1 СНТ | 5,4 сот. | 700 000 | 129 630 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надежда-1 СНТ | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надежда-1 СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 21 сот. | 15 500 000 | 738 095 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Бирлово д. | 22 сот. | 5 800 000 | 263 636 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бирлово д. | 10 сот. | 2 550 000 | 255 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бирлово д. | 13 сот. | 4 200 000 | 323 077 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бирлово д. | 20 сот. | 5 000 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 5,6 сот. | 5 660 000 | 1 010 714 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 588 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 444 / 49 688 / 103 096 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 748 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 661 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 573 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 398 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 060 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Прогресс СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | имени Горячкина СНТ | 32 м² | 5,5 сот. | 2 200 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Сосновый СНТ | 36 м² | 6,1 сот. | 700 000 | 19 444 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Редькино пос. | 32,3 м² | 6,4 сот. | 3 330 000 | 103 096 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | имени Горячкина СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 2 200 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Факел СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Горки-Город Сорочаны КП | 32 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 46 875 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Дружба-6 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 950 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Вороново СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Заречный СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 11.10.2025 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в черте г. Дмитрова, ул. Матусово поле, с/т "Прогресс" уч. 47. На участке есть зарегистрированный садовый дом, площадью 34,4 кв. М., кадастровый номер дома 50:04:0101306:20. Дом пригоден для жилья в летнее время. Земельный участок с кадастровым номером 50:04:0101306:15, вид разрешенного использования: для садоводства, Площадь участка 5 соток в заборе больше земли, есть возможность расширить участок путем перераспределения земли. Участок огорожен, высажены плодовые деревья, кустарники. Имеются постройки в виде вспомогательных строений для хранения инвентаря, а также две теплицы. На земельном участке установлено видеонаблюдение. Коммуникации: Электричество, летний водопровод. Участок расположен в черте города Дмитрова: в непосредственной близости автобусная остановка. Также рядом с участком есть грибной лес и пруд, пригодный для купания. Все объекты инфраструктуры в шаговой доступности. Один взрослый собственник.