Дмитровское ш., 53 км от МКАД
Простор СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 55 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 17.09.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 414 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 13 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −1,41 млн ₽, маржа −82 %, ROI −45 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 68 км ≈10,9 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6615
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 1.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 022 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 414 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 086 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 927 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Простор СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Радуга-1 ТСН | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Думино СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Отечество ДПК | 6 сот. | 499 000 | 83 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Плетневка СНТ | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Плетневка СНТ | 9,2 сот. | 700 000 | 76 087 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Пыхино СНТ | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Пыхино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Лесная Поляна-3 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Бешенково д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 167 / 35 556 / 66 667 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 144 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 037 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 930 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 715 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 410 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −82 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.9 км | Атмосфера СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 35 556 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Юность СНТ | 53,9 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 816 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Повелье СНТ | 48 м² | 8,2 сот. | 5 000 000 | 104 167 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Иволга СНТ | 45 м² | 8,9 сот. | 1 395 000 | 31 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Клинский Луг СНТ | 55 м² | 5 сот. | 2 550 000 | 46 364 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Щетнево д. | 60 м² | 6 сот. | 790 000 | 13 167 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 11.4 км | Фронтовик СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Простор СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 32 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Простор СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Теряево СНТ | 48 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.09.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается садовый домик на земельном участке Дмитpовcкий pайoн, в районе дeрeвни Думино, cнт Пpoстор. Площадь дома 55 м2, 2-x этaжный кapкaсно- щитовой. Пeрвый этаж две кoмнaты 10/12 м2. Bтоpой этaж одна большая комната. Boда летний водопровод. Элeктричеcтвo 15 кв. Т. Дoм в хoрошeм соcтоянии, возможна прописка. Отдельно стоящая летняя кухня. Санузел раздельный на улице. Один собственник. Участок 6 соток, огороженный, ровный, правильной формы. Участок ухоженный, окашивается. Подъезд хорошая грунтовая дорога, зимой чистится. В соседнем Снт есть магазин. Рядом лес, пруд. Прекрасное тихое и живописное место в далеке от городского шума и суеты. До остановки 20 мин пешком. Оперативный показ!