Новорязанское ш., 36 км от МКАД
Лесная Поляна СНТ, Раменский гор. округ
Дом 70 м², участок 5 сот., дерево.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 01.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 73/100 · уверенность 54 %
Земля ≈215 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,07 млн → дом ≈1,82 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 104 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 125 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,22 млн / целевая ≈8,3 млн / пессимист. ≈7,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,61 млн ₽, маржа 49 %, ROI 96 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Донино ≈2,1 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №661
Рейтинг 73/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 214 935 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 075 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 825 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 071 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Аксеново СНТ | 7 сот. | 2 800 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Донино-2 СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Росинка СНТ | 7,7 сот. | 2 000 000 | 259 740 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Росинка СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Донино д. | 35 сот. | 18 000 000 | 514 286 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Донино д. | 9 сот. | 4 200 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Аксеново д. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Аксеново д. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Аксеново д. | 20 сот. | 5 500 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Аксеново д. | 8 сот. | 3 600 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 104 478 / 124 667 / 138 393 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 222 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 761 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 300 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 378 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 613 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 96 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Кратово КП да: «ванные» + «кухонный гарнитур» | 67,2 м² | 5 сот. | 9 300 000 | 138 393 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Маяк СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 67 м² | 5 сот. | 7 000 000 | 104 478 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Булгаково д. да: «ванной» + «отделки» | 75 м² | 5 сот. | 9 350 000 | 124 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.10.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 51342891. Продается отличная Дача в Раменком районе Московской области. СНТ "Лесная Поляна" находится в окружении соснового леса! Тишина и покой! хорошая дорога! НОВЫМ СОБСТВЕННИКАМ БУДЕТ СКИДКА НА НОВЫЕ ПОЛЫ В КОМНАТЕ!!! Отличная транспортная доступность: * Всего 35 км до МКАД; * Открыта новая скоростная трасса М12 по которой можно ВСЕГО ЗА 35 минут добраться до Москвы; * Быстрый выезд на Егорьевское шоссе; * Всего в 25 минутах пешком расположена ж/д ст. Донино Егорьевского направления; * От ж/д ст. Донино на электричке можно добраться до МОСКВЫ (м. Выхино) всего за 35 минут. Информация о продаваемых объектах: ДОМ: * Общая площадь дома 70 кв. м., два этажа, объект полностью мебелирован; * Функциональная планировка; * Первый этаж включает в себя: летнюю веранду, гостинную, кухню и гостевую спальню; В одной комнате разобраны полы. * На второй этаж ведёт удобная капитальная лестница, где расположена еще одна вместительная спальня; * Дом построен с соблюдением всех технологий, использовались только качественные материалы; * Отопление производится за счет теплоемкой печи; * Электричество 7 кВт. * Вода из скважины соседей (очень хорошие); * Материал стен: Брус. Стены хорошо утеплены. Фундамент - заглубленные бетонные сваи. Крыша покрыта шифером, в хорошем состоянии, без протечек; УЧАСТОК: * Общая площадь участка составляет 5 соток, обильно подсыпан, не заливает, огорожен, есть место для парковки машины; * МЕЖЕВАНИЕ сделано; * мангальная зона, хозблок, душ, таулет; Дом находится неподалеку от города, некоторые собственники проживают круглый год. Дружелюбные соседи. Вся инфраструктура города неподалеку: школы, детские сады, торговые центры, банк, МФЦ, сетевые магазины. Так же есть локальные магазины в пешей доступности от СНТ. По всей близлежащей территории проложена хорошая дорога. Охраняемая территория. Автоматические ворота в СНТ. Зимой всегда чистят дорогу. В пешей доступности живописный лес с ягодами и грибами. Работать с нами это БЕЗОПАСНОСТЬ, выгодные условия от БАНКОВ и высокая скорость оказания услуг. ОПЕРАТИВНЫЙ ПОКАЗ БЫСТРЫЙ ВЫХОД НА СДЕЛКУ. Не подходит по семейную ипотеку. Звоните, записывайтесь на просмотр!