Дмитровское ш., 41 км от МКАД
Костино с., Дмитровский гор. округ
Дом 50 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 26.06.2026.
Рейтинг 86/100 · уверенность 62 %
Земля рядом ≈125 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,41 млн / целевая ≈3,97 млн / пессимист. ≈3,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,45 млн ₽, маржа 41 %, ROI 70 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть; в описании: печь, газ.
До ст. пл. 68 км ≈1,8 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6608
Рейтинг 86/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 875 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Костино с. | 20 сот. | 3 950 000 | 197 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Костино д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Костино с. | 10,4 сот. | 1 691 200 | 162 615 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Костино д. | 20 сот. | 8 600 000 | 430 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Большое Прокошево д. | 7,5 сот. | 1 150 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Большое Прокошево д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Костино с. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Костино с. | 17 сот. | 2 000 000 | 117 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Костино с. | 12 сот. | 1 680 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Костино с. | 12,8 сот. | 2 600 000 | 203 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 81 807 / 147 458 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 411 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 190 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 970 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 529 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 454 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 70 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Костино с. | 54,3 м² | 11,1 сот. | 3 900 000 | 71 823 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Шадрино КП | 50 м² | 8,9 сот. | 4 990 000 | 99 800 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Шадрино КП | 54 м² | 10,3 сот. | 5 850 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Костино с. | 60 м² | 15 сот. | 2 600 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Никулино д. | 49 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Екатерининское Подворье КП | 48 м² | 10,5 сот. | 4 180 000 | 87 083 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Труневки д. | 58,8 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 76 531 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Яхрома Ривер дп | 58 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 112 069 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Шадрино д. | 59 м² | 7,9 сот. | 8 700 000 | 147 458 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Федоровское д. | 60 м² | 7,5 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Село Костино это крупное поселение с развитой инфраструктурой. В пешей доступности остановка общественного транспорта, маршруты 44 и 24 регулярно следуют в город Дмитров, расстояние 15 км. Также рядом расположены школа, детский сад, супермаркеты, аптека, почта. Участок 15 соток (20 на 75 метров), 50:04:0170207:1510, относится к категории Лпх, что позволяет использовать его для личного подсобного хозяйства. На участке проведено межевание с определением границ. Очень плодородная земля, на участке сформирован большой огород. Установлен забор и ворота с калиткой на фронтальной части участка, остальной периметр участка сетка рабица. Дом требует ремонта/реконструкции, возможно переоборудовать под баню, установлена печь. Зарегистрирован как жилой дом, возможна постоянная регистрация. Коммуникации: водоснабжение централизованное заведено на участок, газ проходит по границе участка, есть электричество установлен электрический счетчик. Один взрослый собственник с 1996 года. Этот объект недвижимости станет отличным местом для жизни в спокойной и живописной местности.