Дмитровское ш., 27 км от МКАД
Северный Берег дп, Пушкинский гор. округ
Дача 70,9 м², участок 7,1 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 10.02.2025.
Рейтинг 44/100 · уверенность 60 %
Земля ≈219 тыс. ₽/сот. × 7,1 сот. = 1,56 млн → дом ≈43 тыс. ₽, 606 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,42 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,29 млн / целевая ≈2,96 млн / пессимист. ≈2,63 млн → от пессимистичной прибыль −146 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Софрино ≈12,8 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6603
Рейтинг 44/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 17 % | 1.1 |
| участок | 5 | 28 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 219 278 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 557 000 ₽ (7,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 43 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 606 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Северный Берег дп | 10,5 сот. | 2 150 000 | 204 762 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Северный Берег дп | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Северный Берег дп | 7,8 сот. | 2 000 000 | 256 410 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Северный Берег дп | 6,3 сот. | 3 500 000 | 555 556 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Северный Берег дп | 9,7 сот. | 2 300 000 | 237 113 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Северный Берег дп | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Северный Берег дп | 8,7 сот. | 2 450 000 | 281 609 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Северный Берег дп | 8,3 сот. | 1 500 000 | 180 723 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пушкино Лайф дп | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Балабаново д. | 9,5 сот. | 2 299 000 | 242 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 418 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 736 / 47 059 / 81 667 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 290 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 126 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 961 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 632 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -146 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Эко СНТ | 70 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Бортнево-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Северный Берег дп | 60 м² | 8,5 сот. | 4 900 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мечта СТ | 62 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Алешинские Просторы КП | 76 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 40 789 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Заря-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 449 999 | 63 571 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Беклемишево д. | 68 м² | 9,8 сот. | 3 000 000 | 44 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Конструктор СТ | 69,6 м² | 5,3 сот. | 2 000 000 | 28 736 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Эко СНТ | 82,1 м² | 6,3 сот. | 3 400 000 | 41 413 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Геолог СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.02.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 21.04.2026 | 1 800 000 (−1 400 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся жилой дом 2 этажа площадь (70.9) вместе с земельным участком площадь (70.100) в уникальном, живописном месте. Имеются свидетельства о регистрации права собственности, 1 собственник. Участок свободный от насаждений, огорожен с 4 сторон, в доме свет и выведена канализация. В посёлке имеется электроснабжение, оборудована детская площадка. Прекрасное место для досуга и отдыха, рядом лес, грибные места, дачный поселок охраняется. Торг с реальным покупателем.