Дмитровское ш., 100 км от МКАД
Жизнеево д., Талдомский гор. округ
Дом 65 м², участок 14,6 сот., бревно.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 64 %
Земля ≈21 тыс. ₽/сот. × 14,6 сот. = 313 тыс. → дом ≈787 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 12 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,32 млн / целевая ≈2,09 млн / пессимист. ≈1,86 млн → от пессимистичной прибыль −278 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: печь, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Талдом-Савёловский ≈21,8 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈2 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6592
Рейтинг 18/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 96 % | 5.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 458 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 313 000 ₽ (14,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 787 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 108 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Жизнеево д. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Жизнеево д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ермолино д. | 10 сот. | 375 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ермолино д. | 20 сот. | 675 000 | 33 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ермолино д. | 50 сот. | 1 300 000 | 26 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ермолино д. | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Шабушево д. | 22 сот. | 400 000 | 18 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Шабушево д. | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Фоминское д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Станки д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 993 / 33 846 / 51 667 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 321 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 205 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 089 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 857 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -278 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.2 км | Дмитровка д. | 60 м² | 11 сот. | 2 350 000 | 39 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Айбутово д. | 59 м² | 15 сот. | 2 150 000 | 36 441 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Волкуша д. | 61 м² | 10 сот. | 999 999 | 16 393 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Береговское д. | 78 м² | 14 сот. | 1 500 000 | 19 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Сменки д. | 70 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Сменки д. | 70 м² | 15 сот. | 3 000 000 | 42 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Содружество СНТ | 60 м² | 10 сот. | 3 100 000 | 51 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Бобровниково д. | 54,2 м² | 9 сот. | 650 000 | 11 993 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Сотское д. | 54,3 м² | 14,4 сот. | 1 400 000 | 25 783 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Сменки д. | 80 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В очень тихом и экологически чистом районе Талдомского ГО, притаился небольшой домик, он старенький и требует вложений, и с нетерпенийем ждем своих новых хозяев. Домик 2016 года постройки S- 65кв. М. Рядом летняя кухня S-19кв. М. С печным отоплением. Печь функционирует. Свет, вода-колодец, газ по границе. Есть сарай для хранения садового инвентаря. S-8кв. М. Уличный туалет S-2кв. М. Земельный участок S-14-64 сот. В конце участка небольшой прудик для полива. Деревня оживлённая, подъезд круглогодичный, асфальт.