Дмитровское ш., 37 км от МКАД
Подосинки пос., Дмитровский гор. округ
Дом 27 м², участок 5 сот., дерево, 2012 год.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 631 тыс. → дом ≈1,77 млн ₽, 66 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–175 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,74 млн / целевая ≈2,47 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −385 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Морозки ≈1,3 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6591
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 19.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 289 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 631 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 769 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 65 519 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Подосинки пос. | 6,3 сот. | 750 000 | 119 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 6,4 сот. | 833 000 | 130 156 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 24 сот. | 3 600 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 7,5 сот. | 799 000 | 106 533 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 50 сот. | 8 250 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 11,4 сот. | 1 598 800 | 140 246 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 41 сот. | 8 120 000 | 198 049 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 8 сот. | 1 099 000 | 137 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 14 сот. | 1 999 999 | 142 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 175 / 95 833 / 175 214 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 744 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 607 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 470 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 195 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -385 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Дзержинец СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Мелихово д. | 30 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 98 333 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Свистуха д. | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Капорки д. | 30 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Салют СНТ | 32 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 109 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Андрейково-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 890 000 | 129 667 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Новое Гришино пос. | 21 м² | 5,2 сот. | 1 700 000 | 80 952 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Некрасовский пгт | 23,4 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 175 214 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Фрегат СНТ | 33,2 м² | 6,7 сот. | 1 035 000 | 31 175 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Некрасовский пгт | 22 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 159 091 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продается небольшой дом на участке 5 соток в посёлке Подосинки 10 мин от ст Морозки, в посёлке развитая инфраструктура, около, детский сад, магазины ФОК удобная траспортная развязка , на участке есть колодец с питьевой водой, свет, погреб, хоз постройеи