Дмитровское ш., 59 км от МКАД
Горшково пос., Дмитровский гор. округ
Дом 87 м², участок 6 сот.
Цена 50 тыс. ₽; цена не менялась с 24.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 120 раз).
Рейтинг 74/100 · уверенность 49 %
Земля рядом ≈117 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 14 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 10 в 10 км, 39 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,74 млн, покупка после торга ≈42 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,97 млн / целевая ≈5,37 млн / пессимист. ≈4,78 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,99 млн ₽, маржа 63 %, ROI 168 %.
⚠ ROI 168 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Каналстрой ≈6,3 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6585
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: материал, год, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 13.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 116 510 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 14 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 699 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Горшково пос. | 21,6 сот. | 1 619 000 | 74 954 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Горшково пос. | 9 сот. | 1 356 000 | 150 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Горшково пос. | 23 сот. | 4 500 000 | 195 652 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Горшково пос. | 7,5 сот. | 650 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Горшково пос. | 16 сот. | 3 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горшково пос. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горшково пос. | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | А-108 54-й км | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горшково пос. | 6,5 сот. | 1 600 000 | 246 154 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Савелово д. | 20,3 сот. | 2 350 000 | 115 764 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 87 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 421 / 68 789 / 135 294 |
| цена объекта | 50 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 42 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 969 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 671 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 372 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 775 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 992 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 168 % |
| пояснение расчета | ROI 168 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 168 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Горшково КП да: «санузел» + «отделка» | 85 м² | 6 сот. | 11 500 000 | 135 294 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Дорожник СНТ да: «с/у» + «отделка» | 85,9 м² | 6 сот. | 3 745 000 | 43 597 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | да: «санузел» + «отделка» | 88 м² | 6 сот. | 5 745 000 | 65 284 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | да: «с/у» + «отделка» | 85 м² | 5,7 сот. | 6 145 000 | 72 294 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Уголек СНТ да: «ванные» + «ремонтом» | 90 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Гагат СНТ да: «ванные» + «заезжай и живи» | 90 м² | 6 сот. | 8 850 000 | 98 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Елизаветино д. да: «санузел» + «отделка» | 91,6 м² | 5,7 сот. | 7 890 000 | 86 135 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Дорожник СНТ да: «сан узел» + «под ключ» | 95 м² | 6 сот. | 3 745 000 | 39 421 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | да: «ванные» + «отделка» | 79,4 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 81 864 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | да: «ванная» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 50 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 50 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|
Арт. 137059818 Чтобы обсудить ваш проект и ответить на все вопросы, мы бесплатно выезжаем к вам на объект. Звоните пишите рады Вам!!!