Дмитровское ш., 37 км от МКАД
Подосинки пос., Дмитровский гор. округ
Дом 24 м², участок 4,6 сот.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 08.06.2026.
Рейтинг 53/100 · уверенность 52 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 4,6 сот. = 581 тыс. → дом ≈1,12 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 43 тыс.–188 тыс. ₽/м², медиана 127 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,77 млн / целевая ≈2,5 млн / пессимист. ≈2,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈293 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Морозки ≈1,3 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №6583
Рейтинг 53/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 30 % | 16.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 20.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 5 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 289 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 581 000 ₽ (4,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 119 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Подосинки пос. | 14 сот. | 1 999 999 | 142 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 8 сот. | 1 099 000 | 137 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 6,3 сот. | 750 000 | 119 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 6,4 сот. | 833 000 | 130 156 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 24 сот. | 3 600 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 7,5 сот. | 799 000 | 106 533 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 50 сот. | 8 250 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 127 352 / 187 500 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 772 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 633 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 495 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 218 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 293 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Подосинки пос. | 27 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Дубрава-1 СНТ | 21,5 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 106 977 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Некрасовский пгт | 23,4 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 175 214 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Новое Гришино пос. | 21 м² | 5,2 сот. | 1 700 000 | 80 952 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Некрасовский пгт | 22 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 159 091 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Объединения Телешово ДП | 22 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 147 727 | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Березка-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 185 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Гагат СНТ | 25,2 м² | 6,2 сот. | 2 250 000 | 89 286 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Дзержинец СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Некрасовский пгт | 26,4 м² | 3,8 сот. | 4 950 000 | 187 500 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 23.06.2026 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в поселке Подосинки. Участок вытянутой прямоугольной формы 14х32 м площадью 4,63 сотки. Имеется естественный уклон. Располагается в первой линии к дороге, великолепная транспортная доступность. До трассы А 107 и автобусной остановки