Дмитровское ш., 56 км от МКАД
Марьина Роща СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 53 м², участок 16 сот., дерево.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 65 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,18 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,1 млн / целевая ≈3,69 млн / пессимист. ≈3,28 млн → от пессимистичной прибыль ≈347 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Яхрома ≈15,6 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6581
Рейтинг 35/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 10.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 883 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 022 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 178 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 226 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Марьина Роща СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 11.11.2021 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рампа СНТ | 10 сот. | 599 000 | 59 900 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сафоново д. | 27 сот. | 2 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семья СНТ | 9,6 сот. | 1 000 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сафоново д. | 10,9 сот. | 950 000 | 87 156 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Марьина Роща СНТ | 12,2 сот. | 550 000 | 45 082 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сафоново-2 СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сафоново-2 СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Русское Поле СНТ | 12 сот. | 910 000 | 75 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Харламово д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 958 / 73 148 / 135 417 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 096 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 891 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 686 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 277 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 347 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Семья СНТ | 48 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 135 417 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Форест Вилладж КП | 50 м² | 10 сот. | 4 950 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Апраксино СНТ | 54 м² | 10 сот. | 3 900 000 | 72 222 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Космынка д. | 49,7 м² | 9,5 сот. | 3 300 000 | 66 398 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Клусово д. | 50 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Космынка Светлая КП | 48 м² | 9,2 сот. | 5 000 000 | 104 167 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Клусово д. | 47,2 м² | 23 сот. | 1 650 000 | 34 958 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Новосиньково пос. | 54 м² | 11,5 сот. | 4 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Глухово д. | 50 м² | 15 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Дедлово д. | 50 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом из бруса, обшит доской, на 1ом этаже кухня и комната, на 2 ом две комнаты на участке 7 соток + участок 9 соток по границе. Экология, лес. грибы, ягоды