Дмитровское ш., 88 км от МКАД
Гуслево д., Талдомский гор. округ
Дом 46 м², участок 8 сот., щитовой, 2010 год.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 07.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 65 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 268 тыс. → дом ≈932 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 10 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,19 млн / целевая ≈1,07 млн / пессимист. ≈949 тыс. → от пессимистичной прибыль −991 тыс. ₽, маржа −104 %, ROI −51 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Никулки ≈4,4 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6579
Рейтинг 19/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 268 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 932 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 261 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Гуслево д. | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Гуслево д. | 24 сот. | 600 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Гуслево д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гуслево д. | 16,3 сот. | 1 550 000 | 95 092 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аэрофлот СНТ | 9,4 сот. | 120 000 | 12 766 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аэрофлот СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Стрелка СНТ | 9 сот. | 875 000 | 97 222 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Северянин СНТ | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубки д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Северянин СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 27 616 / 38 095 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 186 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 127 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 067 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 949 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -991 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −104 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Калинка СНТ | 42 м² | 10,6 сот. | 1 600 000 | 38 095 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Салют СНТ | 45 м² | 8,3 сот. | 450 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Океан-2 СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 1 300 000 | 32 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Салют СНТ | 40 м² | 6 сот. | 950 000 | 23 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Сорокино СНТ | 50,5 м² | 6 сот. | 800 000 | 15 842 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Каскад СТ | 54 м² | 9 сот. | 1 700 000 | 31 481 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Швейник СНТ | 35 м² | 6 сот. | 500 000 | 14 286 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Риаль СНТ | 52 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 36 538 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Заповедный уголок. Кругом лес, рядом(200 м) пруд, с благоустроенной пляжной зоной. ( пруд внутри СНТ, чужие не ходят). Въезд в кооператив через автоматические ворота. Звоните, расскажу подробнее. 50:01:0060552:21