Дмитровское ш., 66 км от МКАД
Маяк-2 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 08.06.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 66 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 171 тыс. → дом ≈1,13 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 8 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,44 млн / целевая ≈1,29 млн / пессимист. ≈1,15 млн → от пессимистичной прибыль −654 тыс. ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Вербилки ≈9,6 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6578
Рейтинг 22/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 46 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 171 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 128 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Школьник СНТ | 14,6 сот. | 990 000 | 67 808 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Школьник СНТ | 10 сот. | 299 999 | 30 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Школьник СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Акулово д. | 25 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Акулово д. | 9 сот. | 300 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Утро СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Акулово д. | 25 сот. | 500 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Акулово д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Акулово д. | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Акулово д. | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 500 / 34 402 / 62 500 |
| цена объекта | 1 299 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 104 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 437 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 365 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 293 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 150 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -654 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Красные Всходы СНТ | 40 м² | 6 сот. | 300 000 | 7 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Поляна СТ | 40 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Маяк-2 СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 32 692 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Былино д. | 36 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 36 111 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Якоть СНТ | 33,4 м² | 6 сот. | 1 520 000 | 45 509 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Приветино СНТ | 35 м² | 6 сот. | 850 000 | 24 286 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Приветино СНТ | 30 м² | 6 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Стрелка СНТ | 50 м² | 9 сот. | 699 999 | 14 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Каскад СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Новая Заря СНТ | 28 м² | 6 сот. | 1 440 000 | 51 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2025 | 1 495 000 | история площадки |
| 05.10.2025 | 1 395 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 1 299 000 (−96 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 299 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, в экологически чистом месте, вокруг Снт лес грибы, ягоды, дом летний, состояние жилое, имеется летний водопровод. Один собственник., Доброжелательные соседи, все давно живут. Можно оформить Ижс Возможен разумный торг.