Дмитровское ш., 76 км от МКАД
Ивушка СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 76,4 м², участок 8,9 сот., бревно.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 27.04.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 66 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 8,9 сот. = 421 тыс. → дом ≈2,18 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,43 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,18 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −1,7 млн ₽, маржа −87 %, ROI −47 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь.
До ст. Власово ≈3 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6577
Рейтинг 21/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 25 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 45 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 421 000 ₽ (8,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 179 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 521 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Ивушка СНТ | 10,8 сот. | 2 100 000 | 194 444 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Геофизик СНТ | 12 сот. | 200 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЦСКА СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЦСКА СНТ | 12 сот. | 434 500 | 36 208 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Око СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Связист России СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Око СНТ | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Луч СНТ | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Энтузиаст СНТ | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 428 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 31 636 / 60 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 426 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 305 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 183 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 941 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 697 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −87 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Талдом СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 41 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Мирный пос. | 75 м² | 11,5 сот. | 4 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Нарцисс СНТ | 73,9 м² | 11,6 сот. | 2 500 000 | 33 829 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Книга СНТ | 75,4 м² | 6 сот. | 1 595 000 | 21 154 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лагуна СНТ | 80 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 18 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Энтузиаст СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Якорь СНТ | 75 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Атмосфера СНТ | 66,8 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 29 940 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Салют СНТ | 80,4 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 29 851 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Менделеевец СНТ | 84 м² | 8,4 сот. | 3 700 000 | 44 048 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.04.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135174273 Продается дача в Снт Ивушка, д. Петрино, Талдомский р-н, Московская обл. Главные преимущества: - ухоженный участок 9 соток. - дом из бревна 76 кв. М с русской печью. - 5 комнат + гостевой дом. - возможность сразу начать дачный сезон! На участке расположены основной дом, гостевой дом, хоз. Блок. Основной дом 76,4 кв. М построен из бревна, обшит сайдингом и утеплён, фундамент ленточный. Полы и крыша утеплены. На первом этаже кухня 8,5 кв. М, комната 16,2 кв. И 2 смежные комнаты 4,7 и 6,8 кв. М (при желании можно объединить в одну большую). На втором 2 изолированные комнаты по 12 кв. М. Хорошая удобная лестница. Отопление русская печь, на которой можно готовить. К дому сделана пристройка: душ с электрическим водонагревателем и биотуалет. Гостевой дом: кухня и комната. Вода колодец 5 колец. Участок очень ухоженный, высажены туи, гортензии, яблони, смородина, и тд. Теплица. Рядом лес. До Снт хорошая асфальтированная дорога, автобусная остановка в шаговой доступности. Добраться можно из Москвы ж/д ст. Савеловская до ж/д ст. Вербилки, далее 15 мин на автобусе, и 8 мин пешком. Удаленность от Мкад 90 км, от г. Дмитров 38 км, 14 км до г. Талдом. Данный объект подходит под ипотеку!