Дмитровское ш., 75 км от МКАД
Филипповское д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 39,6 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 57 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 541 тыс. → дом ≈1,26 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈692 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,22 млн / целевая ≈1,1 млн / пессимист. ≈978 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,24 млн ₽, маржа −127 %, ROI −56 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Никулки ≈23,2 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6574
Рейтинг 17/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 091 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 541 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 259 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 793 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Филипповское д. | 10,7 сот. | 440 000 | 41 121 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Филипповское д. | 14 сот. | 500 000 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Филипповское д. | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Филипповское д. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Филипповское д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Филипповское д. | 13 сот. | 500 000 | 38 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кузьмино д. | 18 сот. | 765 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кузьмино д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | снят (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кузьмино д. | 17 сот. | 700 000 | 41 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кузьмино д. | 11 сот. | 350 000 | 31 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 692 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 000 / 34 286 / 62 500 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 222 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 161 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 100 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 978 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 244 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −127 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.5 км | Поляна СТ | 40 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Роса СНТ | 37 м² | 10 сот. | 1 900 000 | 51 351 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Кучки с. | 49 м² | 11,8 сот. | 1 770 000 | 36 122 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Власово д. | 36 м² | 10 сот. | 900 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Агат СНТ | 35 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Островок СНТ | 35 м² | 16 сот. | 1 200 000 | 34 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Кунцево СНТ | 45 м² | 12 сот. | 700 000 | 15 556 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Витязь СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 750 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Стрелка СНТ | 50 м² | 9 сот. | 699 999 | 14 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Пальчино д. | 49,6 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 76 613 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный дом, в самом тихом месте, имеется также гараж, беседка, на участке есть вода, грядки и плодовые деревья и кустарники ежевика, малина, крыжовник и смородина, яблони и сливы, вишни и многое другое. Подъезд асфальт напротив дома пруд, соседи тихие. В доме пластиковые окна, дом обшит сайдингом и новая кровля. В 500 метрах остановка автобуса до Сергиево Посада.