Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Земляничные Поля-2 ДНП, Раменский гор. округ
Дом 40 м², участок 6,3 сот., 2020 год.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 19.09.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 855 тыс. → дом ≈2,1 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 75 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,37 млн / целевая ≈3,03 млн / пессимист. ≈2,69 млн → от пессимистичной прибыль −414 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: колодец; септик; в описании: скважина.
До ст. Фаустово ≈10,4 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №657
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.2 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 855 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 095 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Комбината стройматериалов-2 пос. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 14 сот. | 2 200 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный ДНП | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный ДНП | 13,1 сот. | 4 250 000 | 324 427 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный ДНП | 8,1 сот. | 695 000 | 85 802 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Старниково д. | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечный ДНП | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Уютный ДНП | 6,8 сот. | 600 000 | 88 235 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 000 / 86 608 / 107 417 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 366 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 198 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 029 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 693 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -414 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Солнечный ДНП | 40 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечный ДНП | 40 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 39,1 м² | 6,7 сот. | 4 200 000 | 107 417 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Морозово д. | 40 м² | 6,7 сот. | 3 899 000 | 97 475 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Комбината стройматериалов-2 пос. | 39,2 м² | 7,5 сот. | 3 590 000 | 91 582 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Загорново-2 ДНП | 39,2 м² | 7,5 сот. | 3 200 000 | 81 633 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 40 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Песчанка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Владимировка ДНП | 40 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Голландская деревня КП | 40 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 38 750 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.09.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдаетcя дачa cо всеми удобcтвами, мoжно для круглoгoдичнoгo пpоживания, xopoший пoдъезд круглый год, нa учacтке гарaж на 2 aвтo, xоз пocтpойки, лeтняя куxня, маcтерcкaя, мангaльная зoна, имеется подгoтoвленная плoщадка для заливки мoнoлитной плиты для строительcтва дoмa без цoколя, в дoмe для проживaния oднa бoльшая комната, печка, парная, помещение с душевой кабиной, купелью и унитазом, канализация септик, колодец, отдельно на участке скважина. Забор, откатные ворота