Дмитровское ш., 99 км от МКАД
Нива СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 97 м², участок 21 сот., дерево, 2006 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4,7 млн; первая цена 4,7 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 21 сот. = 485 тыс. → дом ≈2,52 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,48 млн / целевая ≈3,13 млн / пессимист. ≈2,78 млн → от пессимистичной прибыль −1,41 млн ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, скважина, колодец.
До ст. Власово ≈6,5 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6563
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 100 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 100 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 485 000 ₽ (21 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 515 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 928 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кунцево СНТ | 8,5 сот. | 1 050 000 | 123 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нива СНТ | 14 сот. | 238 000 | 17 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кунцево СНТ | 10 сот. | 345 000 | 34 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кулон СТ | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ивушка СНТ | 9,4 сот. | 200 000 | 21 277 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 30 сот. | 990 000 | 33 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 7 сот. | 200 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 14 сот. | 415 000 | 29 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 15 сот. | 180 000 | 12 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 97 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 500 / 35 728 / 82 136 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 477 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 303 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 129 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 782 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 408 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Алмаз СНТ | 100 м² | 25 сот. | 1 950 000 | 19 500 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Земляне СНТ | 90 м² | 18 сот. | 3 200 000 | 35 556 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Волхонка СНТ | 100 м² | 12,3 сот. | 7 390 000 | 73 900 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Русь СНТ | 97,2 м² | 11,5 сот. | 2 690 000 | 27 675 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивушка СНТ | 84,5 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 27 219 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Аист СНТ | 108 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 37 037 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Агат СНТ | 97,4 м² | 12 сот. | 8 000 000 | 82 136 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Океан-1 СНТ | 84 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 77 381 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Сосково д. | 100 м² | 20 сот. | 2 900 000 | 29 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Шатеево д. | 96,1 м² | 12 сот. | 3 450 000 | 35 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 4 700 000 | история площадки |
| 09.05.2026 | 3 500 000 (−1 200 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 23.05.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке находятся два дома. Первый дом 97 кв. метров сделан из бруса 150х150, на ленточном армированном фундаменте. С внешней стороны обит сайдингом внутри вагонка. Окна деревянные В доме 4 спальни, кухня , зал с печью "Профессор Бутаков" типа булерьян с отличным КПД. и прихожая. Дом двухэтажный, второй этаж мансарда с тремя спальнями. Крыша покрыта андулином ( есть небольшая течь в одном месте, требуется ремонт) Второй дом- баня 72 кв. метров из брёвен, два этажа. Первый этаж: прихожая, небольшая комната отдыха с печью камином, парилка, ванная Второй этаж: просторная комната для отдыха. Фундамент ленточный армированный крыша металлочерепица, окна пластиковые также на участке есть сарай 31 кв. метр, туалет, скважина 30 метров, колодец ( 6 колец), туалет документы на землю и все строения оформлены. Торг возможен. Телефон плохо срабатывает. Прошу писать