Дмитровское ш., 52 км от МКАД
Космынка д., Дмитровский гор. округ
Дом 49,7 м², участок 9,5 сот., дерево, 2022 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 19.06.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 70 %
Земля ≈273 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 2,59 млн → дом ≈709 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈994 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,92 млн / целевая ≈4,42 млн / пессимист. ≈3,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈134 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 4 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Подсолнечная ≈18,2 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6559
Рейтинг 32/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 50 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 272 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 591 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 709 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 266 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Космынка д. | 9,9 сот. | 3 750 000 | 378 788 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Космынка д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Космынка д. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космынка д. | 14 сот. | 4 800 000 | 342 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космынка д. | 15 сот. | 4 550 000 | 303 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космынка д. | 11 сот. | 3 800 000 | 345 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космынка д. | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космынка д. | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космынка д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Космынка сад. уч. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 994 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 014 / 96 461 / 135 417 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 916 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 670 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 424 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 933 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 134 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Форест Вилладж КП | 50 м² | 10 сот. | 4 950 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Клусово д. | 50 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Космынка Светлая КП | 48 м² | 9,2 сот. | 5 000 000 | 104 167 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Семья СНТ | 48 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 135 417 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Зеленые дали КП | 48 м² | 12 сот. | 5 800 000 | 120 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Дубрава-3 СНТ | 51 м² | 7 сот. | 4 790 000 | 93 922 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Турбичево с. | 44,1 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 34 014 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Подъячево с. | 55,8 м² | 6,5 сот. | 4 500 000 | 80 645 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Матвейково д. | 59 м² | 10 сот. | 2 900 000 | 49 153 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Дедлово д. | 50 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 28.06.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается на продажу в новом охраняемом коттеджном поселке "Космынка светлая" дом 49,7 кв.м . Земельный участок 9,5 соток. Дом стоит на 21 сваях, деревянный, обшивка металлическая. Установлена душевая , раковина. Разводка проведена. Проведена теплая изоляция. Есть возможность так же приобрести и присоединить участок + 9.43 соток. В случае приобретения второго участка Покупателю бонус!!!! Звоните в любое время!!