Дмитровское ш., 56 км от МКАД
Рассвет СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 65 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 20.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 61/100 · уверенность 58 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 243 тыс. → дом ≈2,06 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 112 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,49 млн / целевая ≈6,74 млн / пессимист. ≈5,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,93 млн ₽, маржа 49 %, ROI 96 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня.
До ст. пл. 68 км ≈14,1 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6549
Рейтинг 61/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 7 % | 0.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 488 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 243 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 057 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 646 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Рассвет СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рассвет СНТ | 20 сот. | 600 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пальчино СНТ | 20 сот. | 798 000 | 39 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пальчино СНТ | 6,6 сот. | 550 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пальчино СПР СНТ | 8,2 сот. | 373 000 | 45 488 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пальчино СНТ | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 8,2 сот. | 460 000 | 56 098 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пальчино СПР СНТ | 17 сот. | 850 000 | 50 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пальчино СПР СНТ | 10 сот. | 560 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пальчино СПР СНТ | 7,1 сот. | 300 000 | 42 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 111 940 / 114 329 / 132 836 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 486 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 112 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 737 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 989 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 934 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 96 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Ярыгино д. да: «ванные» + «теплым полом» | 65,6 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 114 329 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Ярыгино д. да: «санузел» + «под ключ» | 67 м² | 6 сот. | 8 900 000 | 132 836 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Ярыгино д. да: «санузел» + «под ключ» | 67 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 111 940 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бруса с дизайнерским ремонтом. В интерьере использованы натуральные материалы, создающие теплую атмосферу. Просторная терраса позволяет наслаждаться свежим воздухом. В доме четыре комнаты, каждая оформлена со вкусом и функционально. Кухня оборудована всем необходимым для комфортного проживания. На участке площадью 6 соток расположена баня, беседка что станет отличным местом для отдыха. Для удобства владельцев подключено центральное водоснабжение и электрическое отопление. До ближайшего магазина можно дойти пешком, а асфальтированная дорога обеспечивает легкий доступ к дому. Земельный участок относится к категории Снт.